Cyrela investirá R$ 340 mi em projeto com Pão de Açúcar

A Cyrela Brazil Realty vai lançar, em novembro, seu empreendimento mais importante de 2011. Trata-se do Thera Faria Lima Pinheiros, projeto com Valor Global de Vendas (VGV) de R$ 550 milhões, desenvolvido em terreno do grupo Pão de Açúcar, nas proximidades do Serviço Social do Comércio (Sesc) Pinheiros, na zona oeste da capital paulista. "É o nosso lançamento com maior VGV no ano e com maior número de unidades", diz o diretor-geral da Cyrela São Paulo, Ubirajara Spessotto de Freitas.

Do VGV total, a parte da Cyrela, que tem exclusividade de incorporação e construção do empreendimento, é de R$ 450 milhões. Em troca do terreno de 13 mil metros quadrados, a GPA Malls & Properties, braço imobiliário do grupo Pão de Açúcar, terá a participação dos R$ 100 milhões de VGV restantes, além de uma loja que será construída no local, com a bandeira que julgar mais conveniente.

É primeira parceria entre Cyrela e a GPA. Outros projetos entre as duas estão sendo estudados, conforme o executivo da Cyrela. "Em suas parcerias, o GPA Malls & Properties busca as melhores empresas de acordo com a vocação e o produto imobiliário de cada região. No caso do Thera, temos a certeza de que a Cyrela foi a escolha certa e que o empreendimento será um sucesso", disse o grupo Pão de Açúcar, em nota.

A Cyrela estima investimentos entre R$ 320 milhões e R$ 340 milhões no empreendimento. Serão erguidas duas torres de alto padrão. A torre residencial terá 400 unidades e tem como consumidores potenciais famílias com renda de R$ 15 mil a R$ 25 mil. O prédio de escritórios comerciais terá 600 unidades. A estrutura modular possibilita que o espaço seja distribuído de salas de 40 metros quadrados a grandes lajes corporativas, de mil metros quadrados. A expectativa é que o Thera seja erguido em cerca de quatro anos.

A Cyrela fez aporte R$ 15 milhões para comprar Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) para poder construir o equivalente a quatro vezes a área do terreno para a torre residencial e para a comercial. Sem esses títulos, seria possível produzir duas vezes a área do terreno no imóvel residencial e uma vez no prédio comercial.

 

FONTE: Valor Economico - 06/10/11 - 

Por Chiara Quintão 

Vendas de cimento sobem 7,72% em setembro

As vendas de cimento no mercado brasileiro em setembro atingiram 5,772 milhões de toneladas, um aumento de 7,72% em relação às 5,358 milhões de toneladas vendidas em setembro do ano passado.

Entre janeiro e setembro, as vendas de cimento no país somaram 47,214 milhões de toneladas, 7,66% a mais que as 43,851 milhões de toneladas vendidas nos nove primeiros meses do ano passado.

Os dados constam dos resultados preliminares de setembro, divulgados hoje pelo Sindicato Nacional da Indústria de Cimento (Snic), e mostram que, no acumulado em 12 meses, as vendas internas somam 62,518 milhões de toneladas, uma alta de 8,97% frente às 57,371 milhões de toneladas vendidas nos 12 meses imediatamente anteriores.

Na média de venda por dia útil, o resultado de setembro mostra a comercialização de 251 mil toneladas, 7,35% a mais que as 233,8 mil toneladas por dia em agosto. Na comparação com as 233 mil toneladas diárias em setembro de 2010, a alta foi de 7,72%.

FONTE: VALOR ECONOMICO - 07/10/11 - (Rafael Rosas e Eduardo Laguna | Valor)

O mercado imobiliário encontra seu rumo

O mercado imobiliário brasileiro encontra-se em momento de grande transformação, marcada inicialmente pelo forte crescimento das vendas, surpreendendo pela rapidez da expansão de preço e oferta de unidades. Durante décadas, o setor conviveu com patamares tímidos, poucas alternativas de financiamento e taxas de juros inibidoras. O cenário começou a mudar a partir das novas políticas públicas, que inicialmente ampliaram as possibilidades de crédito para a construção de moradias populares.

A iniciativa trouxe resultados expressivos em todo o mercado de imóveis, com lançamentos de empreendimentos de médio e alto-padrão e novas opções de financiamento. Mas a euforia do primeiro momento logo deu espaço à preocupação. Os números recentes apontam redução no ritmo desse crescimento e fizeram nascer discussão sobre a possibilidade de o setor imobiliário brasileiro apresentar os mesmos sintomas da "bolha" norte-americana, que abalou a economia internacional em 2008.

 Bom que se diga, porém, que o que ocorreu lá não é o que ocorre aqui. O momento e o panorama nos dois casos são muito diferentes. A oferta de crédito brasileira, por exemplo, tem traços peculiares e rígido controle por parte das instituições financeiras. O financiamento imobiliário nacional ainda é tímido diante de outras nações. O volume total correspondente a 6% do Produto Interno Bruto (PIB), segundo o Banco Central, muito abaixo daquele do México (10% do PIB), Chile (20%) e Estados Unidos (80%).

As nossas taxas de financiamento imobiliário apresentam ainda variação entre 9,5% e 12%, além de um indexador, muito acima do crédito barato de outros países. Nossas taxas de juros, apesar de terem sofrido redução, ainda são as maiores do mundo, tendo o especulador melhores condições de rentabilidade ao aplicar seu dinheiro em outras opções do mercado, com liquidez muito maior. Portanto, fazer especulação no mercado imobiliário brasileiro está longe de ser um bom negócio. E esse foi um dos problemas que afetaram o mercado imobiliário norte-americano, com investidores adquirindo imóveis a juros baixíssimos com o propósito de garantir altos dividendos.

As divulgações de balanços das empresas de capital aberto do setor imobiliário suscitaram dúvidas diante da queda no valor das ações de algumas delas. O movimento é tranqüilamente explicável nesse setor que ganha dinamismo maior a cada dia. A redução das projeções de lucro, que provocaram a desvalorização, é resultado de vários fatores como, por exemplo, o aumento internacional de alguns insumos, como o ferro. A forte expansão na construção civil intensificou ainda a demanda por mão de obra qualificada, que rapidamente se tornou escassa, provocando acréscimo real dos vencimentos dos trabalhadores do setor, além da grande dificuldade de encontrar profissionais para tocar novos empreendimentos. Diante dessa nova realidade de mercado, os lucros esperados pelos investidores diminuíram, mas sua solidez está mantida, mesmo considerando o chamado custo Brasil, que contribuiu de maneira negativa para as dificuldades enfrentadas pelo setor.

Não tenho dúvida de que a preocupação do momento, embalada pelos sustos recentes nas bolsas no mercado mundial, vai ceder lugar ao otimismo no futuro. O potencial de crescimento continua amplo, com a grande maioria dos compradores interessados em adquirir o primeiro imóvel para moradia. A entrada de mais de 30 milhões de brasileiros na classe média vai continuar criando possibilidades de negócio no setor. Se uma parcela vai para a classe média, outra também deverá subir mais um degrau econômico e social, com expressivo poder de compra. A forte expansão vai aos poucos se consolidando em crescimento sustentado e com o mercado adequando a oferta à demanda. Acredito que alcançamos um patamar positivo, com as regras do jogo se aperfeiçoando, fazendo do Brasil um país próspero também para os negócios imobiliários.
FONTE: Diario do Comercio - 07.10.11 - JOS PARANHOS

Empreendimento imobiliário de NY tenta seduzir brasileiros

Com a crise econômica atingindo em cheio os milionários do Primeiro Mundo, endinheirados brasileiros se tornaram o alvo preferencial de um luxuoso empreendimento imobiliário do grupo Trump em Nova York.

Representantes da empresa passaram a última semana no Rio em busca de compradores para as 391 unidades do Trump Soho Hotel Condominium New York, que têm preços entre US$ 995 mil (R$ 1,87 milhão) e US$ 8,9 milhões (R$ 16,75 milhões). Em abril, já haviam estado em São Paulo, para onde voltarão em novembro.

Os brasileiros, segundo a diretora de vendas Sara Clephane, representam uma "fatia considerável" dos investidores do empreendimento --a Trump não divulga estatísticas mais precisas sobre a nacionalidade dos seus compradores.
Além de uma opção de estadia para brasileiros que vão com frequência a Nova York, o Trump Soho também é um investimento de retorno garantido, segundo o grupo.
O comprador ganha o direito de usufruir de seu apartamento por apenas 120 dias por ano. Nos outros 245 ele fica disponível para hospedagem temporária --e o proprietário é remunerado por isso.
Segundo Clephane, os brasileiros oferecem grande diferencial: costumam pagar à vista suas aquisições. "Os brasileiros gostam de uma boa pechincha. E, pagando à vista, obtêm desconto."

Para recrutar interessados, a Trump tem a parceria da Piquet Realty Miami, corretora especializada em intermediar a compra de imóveis por brasileiros na Flórida.

FONTE:
Folha.com - 01/10/11 - RODRIGO RÖTZSCH

Os preços "insanos" dos imóveis no Rio

" Uma mistura de glamour histórico, belezas naturais, noites agitadas e espaço reduzido transformaram a zona sul do Rio de Janeiro na região mais valorizada do mercado imobiliário brasileiro. O preço médio dos imóveis no Leblon supera 16.000 reais o metro quadrado, mas, em prédios de altíssimo padrão na orla, já foram fechadas transações por mais de 50.000 reais o m².

Para entender o que faz alguns multimilionários desembolsarem caminhões de dinheiro para morar ali, EXAME.com conversou com Frederico Judice Araujo, diretor da Judice & Araujo, uma imobiliária especializada em empreendimentos de altíssimo padrão que se transformou em representante exclusiva da Christie’s no Rio de Janeiro. A seguir, ele revela quais são os imóveis mais cobiçados do estado:

“Toda a orla do Rio de Janeiro é disputadíssima, mas não é do Recreio dos Bandeirantes até o Leme que as pessoas estão dispostas a pagar fortunas para morar. Leblon e Ipanema são a primeira opção de praticamente todo mundo que tem dinheiro. As duas vias mais valorizadas desses bairros são a Delfim Moreira e a Vieira Souto, que estão na orla. À beira-mar, o preço médio de um apartamento alcança 30.000 reais por m². Isso quer dizer que um imóvel de 300 m², por exemplo, custa 9 milhões de reais se estiver em bom estado.

Esse é apenas o valor médio. No condomínio mais valorizado da cidade, o Cap Ferrat, um imóvel de 600 m² chega a ser vendido por mais de 30 milhões de reais, ou 50.000 reais por m². Esse prédio não é novo, foi construído na década de 1980, mas reúne tudo que uma pessoa com dinheiro deseja. Como há apenas um apartamento por andar, a privacidade é garantida. A estrutura de segurança e de garagens é excelente. Só não há espaço para área de lazer.

Por questões de segurança, não posso revelar quem mora no edifício, mas há diversos grandes empresários. [nota de EXAME.com: entre moradores e ex-moradores do Cap Ferrat, estão André Esteves (BTG Pactual), Júlio Bozano (Bozano Simonsen), Alexandre Accioly (dono de academias, restaurantes e boates), Arthur Sendas (Sendas) e Sérgio Naya (ex-deputado e responsável pela construção do edifício Palace 2, que desabou na Barra da Tijuca).]

O segundo edifício mais valorizado da cidade é o Juan Les Pins. O preço e as características são quase as mesmas do Cap Ferrat, mas o edifício é um pouco mais antigo. Em ambos, entretanto, os proprietários sempre costumam fazer alguma reforma após a compra para deixar o imóvel com a própria personalidade. Não consigo pensar em nada mais caro que esses dois prédios no Brasil.

Para quem prefere morar em uma casa, a região mais valorizada é uma área do Leblon conhecida como Jardim Pernambuco. Devido às limitações de espaço inerentes ao bairro, os terrenos desses imóveis nem são tão grandes. Em média, são espaços de 600 a 700 m² com uma área construída de 500 m². Além da localização, o fato de se tratar de um condomínio fechado com forte segurança justifica que as pessoas paguem ao menos 10 milhões de reais para morar ali. Em uma transação realizada no ano passado, um imóvel alcançou o preço de 25 milhões de reais.

Outros três bairros onde há verdadeiras joias imobiliárias são Jardim Botânico, São Conrado e Copacabana. Esse último bairro já não é mais o mesmo devido ao enorme adensamento Mas há imóveis na orla de Copacabana que são espetaculares. Os melhores pontos são o Posto 6, pela proximidade com Ipanema, e a vizinhança do Copacabana Palace. Um prédio vizinho ao hotel, o Chopin, provavelmente é o melhor da avenida Atlântica, apesar de ter sido construído na década de 1950.
A Barra da Tijuca também tem seu charme junto aos milionários. Mas o comprador na zona oeste geralmente já possui empresa e família por ali. Nesse caso, não faz sentido para a pessoa pagar mais caro para ficar na zonal sul e ter de enfrentar o trânsito inerente ao deslocamento diário.

Em relação aos imóveis, a principal vantagem da Barra são os condomínios com excelentes áreas de lazer que não cabem na zona sul. Há dezenas de prédios de frente para o mar em que a pessoa tem a sua disposição um condomínio-clube. Um imóvel de altíssimo padrão na Barra custa cerca de 15.000 reais o m². Como há muito mais opção para o comprador do que no Leblon ou em Ipanema, os preços não são tão inflacionados.

Além dos bairros nobres da orla, há todo um mercado de alto luxo para segunda residência no estado do Rio. Como a capital já tem praia e calor quase o ano inteiro, a região serrana de Itaipava se transformou no ponto mais procurado como residência de lazer e descanso. As pessoas vão para lá em busca de temperaturas mais amenas e de natureza.

Os imóveis mais procuradores incluem um jardim e uma piscina instalados em um enorme e silencioso terreno. Para garantir mais privacidade e segurança, o imóvel está localizado em um condomínio fechado. Também há espaço para a moradia de um caseiro e demais funcionários. Um bom imóvel em um terreno de 5.000 a 10.000 m² na serra vai custar de 2 a 10 milhões de reais. O destaque vai para um condomínio perto de Itaipava chamado Terras da Boa Esperança, que tem terrenos de 300.000 m². Ali o valor está na privacidade.

Quem prefere passar o verão na praia vai para Angra dos Reis ou Búzios. Em Angra, a preferência fica com as casas de alto padrão em condomínios fechados. Os três condomínios mais emblemáticos são Portogalo, Mombaça e Frade. Esse último já atrai inclusive o público paulistano, por sua maior proximidade ao estado vizinho. Uma casa nesses condomínios custa de 5 a 10 milhões de reais.

Angra tem ainda um público muito específico que é aquele que quer comprar uma ilha particular. Há diversas à venda. O comprador em geral é alguém que não quer ter vizinhos próximos e odeia ser incomodado. O cara chega de barco ou helicóptero e permite a entrada apenas de amigos.

Já Búzios é o oposto disso. Lá o que atrai é a badalação. Em Angra, as coisas acontecem de dia. As pessoas saem de barco, vão para as ilhas e retornam ao anoitecer. Já em Búzios as pessoas também vão para a praia, mas a pé ou de carro. Outra diferença é que o tempo gasto na praia é bem menor porque os moradores gostam de aproveitar os bares, os restaurantes, os centros de compras e a vida noturna. As duas cidades disputam o público de alta renda com propostas distintas. Os preços dos imóveis são parecidos em Búzios e Angra. A diferença é que o morador de Angra terá alguns gastos a mais com a estrutura para o barco.”

FONTE: João Sandrini, de   06/10/11

Imóveis à venda têm aluguel garantido

São Paulo – 


A alta dos preços dos imóveis nos primeiros nove meses deste ano já alcança 21,3%, segundo o índice FipeZap. Para atrair investidores cada vez mais receosos sobre um possível exagero nos valores de venda, a incorporadora EZTEC, uma das maiores da cidade de São Paulo, decidiu fazer uma promoção em que garante aos compradores de 300 imóveis a renda correspondente ao aluguel durante o primeiro ano após a entrega das chaves. “A promoção permite que o investidor tenha uma folga enquanto procura um inquilino, já que nesse período é ele mesmo quem tem de arcar com os custos de condomínio e IPTU”, diz Emílio Fugazza, diretor Financeiro e de Relação com Investidores da EZTEC.


A empresa espera acabar com os estoques de imóveis em cinco lançamentos feitos nos últimos dois anos. São três empreendimentos comerciais (Capital Corporate Offices, Neocorporate Offices e Trend Paulista Offices, localizados nas regiões das avenidas Berrini e Paulista) e dois residenciais (Sky Campo Belo e Still Vila Mascote).

A promoção da EZTEC prevê que o comprador receba uma remuneração de 0,7% ao mês, ou 8,4% ao ano, a título de aluguel no primeiro ano após a conclusão da construção. O dinheiro será devolvido em parcela única, no momento da entrega das chaves.

Em geral, o comprador de um imóvel na planta desembolsa cerca de 30% do valor de um imóvel até que a obra seja concluída e depois financia o pagamento dos outros 70% com algum empréstimo bancário. No caso de um imóvel de 500.000 reais, por exemplo, um investidor teria de pagar 150.000 reais em diversas parcelas até receber a escritura definitiva e depois receberia o estorno de 42.000 reais.

Os empreendimentos incluídos na promoção só começam a ser entregues ao final de 2012. Até a conclusão da obra, os contratos de financiamento terão um reajuste pelo INCC (o índice de custos da construção civil) a cada 12 meses. Note que o aluguel anual de 8,4% será calculado sobre o preço atual de venda do imóvel, e não sobre o valor de mercado futuro do imóvel no momento da entrega das chaves nem sobre o custo total para a compra do imóvel após os reajustes do saldo devedor pelo INCC.

Por outro lado, o comprador que conseguir um inquilino para o imóvel já no primeiro mês após a entrega das chaves terá uma renda dupla: a remuneração garantida pela EZTEC e o valor do aluguel. 

O professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, alerta, entretanto, que o investidor não deve fazer uma compra tão importante quanto a de um imóvel por impulso. O primeiro cuidado é avaliar os preços de mercado dos imóveis na região para verificar se o desconto já não está embutido nos valores de venda. O professor também alerta que alguém que compre um imóvel na cidade de São Paulo hoje vai demorar em média 15 anos para recuperar o dinheiro com a renda dos aluguéis – o que torna esse tipo de investimento pouco atraente.

Emílio Fugazza,  da EZTEC, admite que a promoção surgiu após a constatação de alguma insegurança de muitos investidores em relação ao mercado imobiliário. Ele diz, entretanto, que não há bolha e que os preços dos imóveis em promoção são competitivos: 10.000 a 12.000 reais por metro quadrado nos imóveis comerciais e 7.000 a 9.000 reais nos residenciais, já considerando o efeito do desconto sobre o custo final.

Considerados salgados por muitos investidores, os preços atuais refletem, segundo Fugazza, a alta dos custos das incorporadoras. As despesas para a construção um imóvel subiram 80% desde 2008, diz ele, devido principalmente ao aumento dos salários pagos no setor. Os terrenos também estão bem mais caros.

Por último, houve uma inflação nas despesas que o mercado imobiliário chama de “obrigações acessórias”. Quando decide construir um empreendimento comercial em São Paulo, uma incorporadora geralmente precisa dar contrapartidas ao município. Um projeto com muitas vagas de garagem, por exemplo, exige investimentos no recapeamento de ruas próximas ou investimentos em sinalização de trânsito. Além disso, para que o empreendimento tenha uma área construída muito superior ao tamanho do terreno, é necessário pagar outorga onerosa ou comprar CEPACs (certificados de potencial adicional de construção) da prefeitura.

“A maior prova de que não há exagero nos preços dos imóveis é que a margem das incorporadoras está em queda”, diz Fugazza. “A margem bruta média das companhias do setor com ações em bolsa caiu para 28% neste ano, o que representa uma baixa de 10 pontos percentuais em relação à média de 2007 e 2008.”

Ele também nega que os descontos concedidos agora estejam relacionados à queda na velocidade de vendas dos imóveis ou a uma eventual dificuldade em encontrar compradores. “Temos vendido 50% de um empreendimento até o início das obras, o que é um patamar mais baixo do que no ano passado, mas ainda alto comparado à média histórica.” A promoção, segundo ele, é uma forma de atrair novas pessoas aos estandes de venda da EZTEC. “Queremos chamar a atenção do mercado. No ano passado, fizemos uma promoção para vender apartamentos de 1 milhão a 1,2 milhão de reais em que dávamos uma Mercedes de cerca de 100.000 reais aos compradores. A estratégia é semelhante agora.”

FONTE: João Sandrini, de 

Quando um imóvel comercial é o melhor investimento

Contratos mais longos e retornos lucrativos no aluguel de imóveis comerciais

Há alguns anos, entrar no mercado de locação de imóveis comerciais era umas das piores estratégias para investidores. Mas o cenário mudou. A economia vai bem, os juros estão menores e as empresas têm feito fila para locar os espaços mais cobiçados. No entanto, as incógnitas sobre as vantagens da locação de imóveis comerciais em relação aos residenciais ainda persistem enquanto as diferenças de mercado entre as regiões dificultam a elaboração de uma resposta padrão para esse tipo de negócio.

A estratégia para resolver o dilema é recorrer a uma equação básica para as decisões de todo investidor. "As melhores oportunidades de investimento são resultado da interação entre as melhores condições de segurança, rentabilidade e liquidez", afirma André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle.

Geralmente, quando a variável em questão é rentabilidade, a locação de imóveis comerciais dispara na frente. Em média, os rendimentos na cidade de São Paulo, segundo Daniel Nader, diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1% sobre o preço do imóvel. A receita dos alugueis residenciais, por sua vez, alcança o percentual de 0,6%. Essa diferença, contudo, muda conforme a área de localização do imóvel. É possível que, em algumas regiões, seja mais rentável optar por investimentos em propriedades residenciais.

O perfil do locador dos dois tipos também deve pesar na decisão. "Quando você aluga para empresas, as garantias de crédito são de melhor qualidade", afirma Nader. Além disso, os contratos são firmados com uma duração bastante superior aos dos imóveis residenciais. Enquanto nas residências, a locação dura, em média, dois anos, nos empreendimentos comerciais, esse período varia de 5 a 10 anos. "O inquilino comercial dificilmente vai querer perder aquele ponto. No caso das residências, o perfil das famílias muda muito com o tempo e isso influencia no tipo de imóvel escolhido para morar", diz.

Ao mesmo tempo, as facilidades de financiamento e a expansão do mercado imobiliário no país têm levado muitos brasileiros a se livrar do aluguel e conquistar a casa própria. Já no mercado de imóveis comerciais, o movimento é oposto. As empresas estão deixando a cultura de ter sede própria e migrando para o sistema de locação. "No passado, as companhias investiam em imóvel próprio porque não havia oportunidades interessantes no mercado. Hoje, isso deixou de ser vantajoso", afirma Nader.

Por isso, as operações de sale and lease back, por exemplo, têm se tornado corriqueiras no Brasil. Neste sistema, as empresas vendem suas propriedades para depois alugá-las elas mesmas. "Além de proporcionar giro de capital, o aluguel pode garantir descontos nos tributos cobrados das companhias", diz o diretor de investimentos da Cushman & Wakefield. Outra estratégia que tem caído no gosto do mercado imobiliário são as operações de build to suit, pelas quais os investidores constroem imóveis sob medida para as companhias e depois locam por contratos que se estendem por períodos que podem variar entre 10 e 20 anos. Segundo Rosa, da Jones Lang LaSalle, esta estratégia traz menos riscos para o investidor que decide construir o imóvel. Mas, por outro lado, a operação pode limitar a rentabilidade da locação com o tempo. Isso porque até o imóvel ficar pronto, a região pode se valorizar acima do valor estabelecido em contrato antes da construção.

Fuja das crises

Para que o negócio de locação de imóveis comerciais não fique vulnerável às oscilações econômicas, é preciso tomar alguns cuidados. "Existem algumas ruas mais setorizadas. Se a área de empresas que ela abriga sofre uma crise, seu investimento pode estar em risco", diz Nader.

Um exemplo clássico para este problema aconteceu na ilha de Manhattan, em Nova York, famosa por abrigar as principais instituições financeiras dos Estados Unidos. Com a crise econômica de 2008, que levou uma porção de bancos e companhias à falência, o mercado imobiliário do distrito também despencou. Em 12 meses, de acordo com dados da Cushman and Wakefield’s, os espaços disponíveis para alugar aumentaram em 72% na região. 

Isso, contudo, não é motivo para se assustar. "Nossa situação doméstica é muito boa. Temos uma classe emergente que está passando a consumir e isso está dando uma gasolina para a economia", afirma o diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle. Como consequência, o otimismo do mercado é facilmente transferido para os negócios imobiliários.

Os mais cobiçados

A boa maré econômica, contudo, não é suficiente para garantir o sucesso do investimento em imóveis comerciais. De acordo com o diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, propriedades que comportem companhias de médio e grande porte são a melhor opção. "Nossa percepção é que imóveis com perfil mais corporativo têm um risco de crédito melhor", afirma. Segundo ele, imóveis de no mínimo 250 metros quadrados atraem inquilinos mais estáveis com perspectivas de contratos de longo prazo.

Rosa, da Jones Lang LaSalle, ressalta a infraestrutura do condomínio como essencial para conquistar este perfil de locatário. "A quantidade de vagas de garagem, por exemplo, é um atributo importante. Estipula-se que cada 30 metros quadrados de escritório devem corresponder a uma vaga de estacionamento", afirma. Além disso, de acordo com ele, a distância entre o piso e o forro do imóvel deve ter cerca de 2,80 metros. A altura elevada deve-se à necessidade de possibilitar a passagem de fios e a tubulação do ar condicionado.

A localização é outro fator que deve pesar na escolha do imóvel. Locais que tenham boa infraestrutura de transporte e de alimentação ganham pontos para os candidatos à locação. "È importante também pesquisar qual o perfil da região para decidir o tipo de imovel que vai ser comprado. Em algumas áreas, há demanda para mais escritórios, enquanto em outros os galpões são os mais procurados", afirma Rosely Hernandez, gerente-geral de locações e vendas da Lello Imóveis.

FONTE: Talita Abrantes, de 

Imóveis já superam R$ 20.000 o metro quadrado no Itaim

Incorporadora diz que, com os atuais custos de construção de prédios no bairro, não será possível fazer lançamentos de alto padrão bem abaixo desse patamar.

São Paulo – Os custos da construção continuam em alta na cidade de São Paulo e em breve as incorporadoras terão de testar o mercado com novos patamares de preço, segundo Vitorio Panicucci, sócio da Clavi Incorporações. Na região do Itaim, a mais valorizada da cidade, muitos lançamentos que estão sendo planejados hoje só se tornarão financeiramente viáveis com preços de 18.000 a 20.000 reais o metro quadrado, diz ele.

Chegar aos 20.000 reais já não é algo tão distante do que se pratica hoje no mercado. Lançado em agosto no Itaim, o Horizonte JK é um prédio enorme de 39 andares que reúnes escritórios comerciais e apartamentos. Segundo corretores, uma unidade residencial no local não sai por menos de 13.500 reais o metro quadrado enquanto as salas duplex de escritórios já custam até 24.000 reais o metro.

A localização é o grande atrativo. O empreendimento será construído na própria avenida Juscelino Kubitschek, próximo ao parque do Povo, e foi lançado pelas incorporadoras AAM, Toledo Ferrari e Emoções. Essa última tem o cantor Roberto Carlos entre os sócios. 

Segundo Panicucci, um forte sinal da pressão sobre os custos da construção dever ser dado no leilão de certificados de potencial construtivo (Cepacs) que o prefeito Gilberto Kassab planeja realizar até o fim deste ano. Na região da avenida Faria Lima, sempre que uma incorporadora planeja a construção de um prédio com área útil bem superior à do terreno, precisa comprar Cepacs. Em tese, o dinheiro serve para a prefeitura realizar obras que minimizem os impactos sobre o trânsito ou a população local devido ao adensamento urbanístico.

Kassab quer vender 500.000 Cepacs, que seriam suficientes para a construção de 452.000 metros quadrados além do permitido na lei de zoneamento. Vitorio Panicucci espera que cada Cepac custe às incorporadoras cerca de 6.000 reais. No leilão anterior, o preço mínimo era de 2.800 reais, mas cada Cepac saiu por 4.000 reais.

Além das autorizações de construção com preços salgados, os terrenos na região do Itaim já estão muito mais caros que a média do mercado. Terrenos costumam representar cerca de 20% do valor de um empreendimento imobiliário. Na avenida Faria Lima, entretanto, a compra da área onde será erguido o prédio já consome entre 30% e 40% do desembolso total. "Comprar um terreno hoje para fazer um lançamento com esses preços daqui a um ano me parece muito arriscado tanto para o incorporador quanto para um investidor", diz.

Para fugir dos custos altos de bairros como o Itaim, a Vila Olímpia, os Jardins e o Campo Belo, a Clavi Incorporações decidiu priorizar regiões mais afastadas do centro financeiro da cidade. A empresa acaba de lançar um empreendimento comercial em Alphaville por cerca de 7.500 reais o metro quadrado. O prédio de salas comerciais será o maior da região, com 40 pavimentos. Em Alphaville, além dos preços mais atrativos para a aquisição dos terrenos, as leis de zoneamento também são muito mais generosas. É possível construir até oito vezes a área do terreno – em São Paulo, o máximo é quatro, e, ainda assim, é necessário pagar por Cepacs ou pela outorga onerosa. “É muito mais fácil fazer um lançamento a preços atrativos em Alphaville do que nos bairros nobres de São Paulo.”

Alphaville se consolidou nos últimos anos como uma importante área de atração de empresas e escritórios. Os incentivos tributários concedidos pela Prefeitura de Barueri e os aluguéis de escritórios mais baratos têm atraído para a região muitas companhias que hoje estão instaladas em São Paulo. Outras áreas em que Vitorio Panicucci planeja realizar lançamentos em breve são Osasco, Guarulhos e no Centro de São Paulo. 

FONTE :João Sandrini, de  

Preços dos imóveis no DF continuam subindo, mas abaixo da média nacional

O mercado imobiliário brasileiro começa a ceder após o bom resultado dos últimos anos. E o Distrito Federal, sempre imune às turbulências, dá sinais de que também sente os efeitos de uma crise e não é mais o oásis do setor. 

A valorização dos imóveis em Brasília continua avançando na casa dos dois dígitos, mas já cresce abaixo da média nacional e de quatro das sete capitais pesquisadas pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). 

Entre agosto de 2010 e o mesmo mês de 2011, os preços de apartamentos e casas subiram, em média, 21,2%, metade do percentual registrado no Rio de Janeiro no mesmo período. Maior apenas do que em Fortaleza e Salvador.

Com base nos números da Fipe, o Correio dividiu o DF em 47 localidades, levando em conta a diferença de preços entre casas e apartamentos e setores de uma mesma região administrativa. 

Em 25 pontos pesquisados, a valorização supera a média do DF, sendo que 17 apresentaram um incremento acima da média nacional. 

Em outras 14 regiões, os preços aumentaram nos últimos 12 meses, mas em ritmo inferior à média da capital. E, contrariando o passado recente, os preços caíram em oito áreas e colocaram à prova o superaquecimento do mercado. Imóveis do Lago Sul, do Guará — com exceção dos apartamentos do Guará II — e do novo bairro Park Sul, por exemplo, registraram retração no período pesquisado.

Hoje, o preço do metro quadrado custa no DF entre R$ 1.054 e R$ 9.649, uma variação de 815%. 

Em 11 localidades — o equivalente a quase um quarto do total —, ultrapassa os R$ 5 mil. O mais caro é cobrado no futuro Setor Noroeste (R$ 9.649), seguido do Sudoeste (R$ 8.757) e das asas Sul (R$ 8.349) e Norte (R$ 7.999). Valores nas alturas também são encontrados na Octogonal (R$ 7.862), no Centro de Atividades do Lago Norte (R$ 7.562) e no Park Sul (R$ 7.393), apesar de os preços terem recuado 1,4% neste último local. 

O trânsito intenso próximo aos edifícios em construção, às margens da Estrada Parque Indústria e Abastecimento (Epia), ajuda a explicar a inesperada queda no valor dos imóveis luxuosos.

Menos de R$ 2 mil
Na outra ponta, o levantamento mostra nove lugares onde o metro quadrado custa menos do que R$ 2 mil. Com uma desvalorização de 48% em um ano, as casas do Recanto das Emas são as mais baratas do DF (R$ 1.054 o metro quadrado). Ocupam ainda a parte de baixo do ranking o Setor Tradicional de Planaltina (R$ 1.103) e os apartamentos do Núcleo Bandeirante (R$ 1.132). A desvalorização das residências em áreas em que houve um boom de condomínios é normal, na avaliação do presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do DF (Sinduscon-DF), Júlio César Peres. “Há uma tendência de migração. Como mais casas ficam disponíveis, a oferta aumenta e o preço cai”, explica.

Os representantes do mercado tentam demonstrar naturalidade diante dos números da Fipe. Empresários do setor rechaçam qualquer possibilidade de estagnação nos valores e sustentam o discurso de que os imóveis ainda são a melhor opção de investimento. A desaceleração ou mesmo o recuo de preços não inibem, segundo eles, o cenário de aquecimento. “Claro que ao longo do tempo a demanda por habitação vai sendo suprida. É natural que haja um processo de acomodação, mas a valorização continua”, afirma o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do DF (Ademi-DF), Adalberto Valadão.

Para o pesquisador da Fipe Eduardo Zylberstajn, a variação de preços na capital do país reflete uma tendência natural de mercado. “As regiões do DF se comportam de maneira bem heterogênea. Se os valores já subiram muito em determinado local, pode-se esperar desaceleração”, diz. O Lago Sul ilustra o comentário do pesquisador. Em agosto de 2010, o metro quadrado na área mais nobre do DF valia R$ 4.069. Um ano depois, o preço recuou 6,4%, chegando a R$ 3.809. Na península norte, o valor dos imóveis do Centro de Atividades não deve mais crescer tanto. O metro quadrado saiu de R$ 7.087 para R$ 7.562 no mesmo intervalo de tempo, variação positiva de 6,7%, bem abaixo do observado em anos anteriores.

Valadão, da Ademi-DF, reforça que as oscilações do custo do metro quadrado estão em consonância com a lógica de mercado. “O esperado é a grande valorização de imóveis menores e de menor preço. Em contrapartida, a tendência é de alta menos acentuada em áreas mais nobres, como o Noroeste”, compara. De fato, há mais investidores interessados nos apartamentos de um e dois quartos. Como consequência, a demanda por esse tipo de imóvel é maior, o que inflaciona os preços. “O imóvel menor tem melhor liquidez de aluguel. Os maiores, de três e quatro quartos, são comprados geralmente por quem pretende morar”, acrescenta o presidente do Sinduscon-DF, Júlio César Peres.

Infraestrutura
Em junho deste ano, o Correio mostrou que o Noroeste cresce em dois ritmos. Enquanto as empreiteiras erguem esqueletos às pressas, as obras de infraestrutura do governo engatinham. 

A preocupação é que, assim como ocorreu no Sudoeste, os primeiros empreendimentos fiquem prontos — no segundo semestre de 2012 — e os compradores não encontrem condições adequadas para morar.

FONTE:

Diego Amorim - Correio Braziliense

Mariana Branco - Correio Braziliense

Publicação: 09/09/2011

Cresce número de lançamentos com apartamentos e escritórios

Morar ao lado do trabalho e com serviços à sua disposição a um passo de casa. É esse desejo que o mercado imobiliário pretende suprir com sua aposta em lançamentos de uso misto.
São empreendimentos que reúnem torres residenciais e escritórios. Alguns chegam a ter lojas, hotéis e estacionamento no mesmo terreno.

• Itaim Bibi concentra condomínios mistos

O modelo de condomínio "autossuficiente" ganhou fôlego de 2009 para cá.

Carlos Cecconello/Folhapress

O Itaim Bibi, na zona oeste, soma seis condomínios de uso misto

Dos 20 empreendimentos recentes em São Paulo mapeados pela Folha, 3 foram lançados em 2009, 6 em 2010 e 4 neste ano.
Há outros três previstos para lançamento ainda em 2011 e mais um em concepção.

O conceito não é novo --o Conjunto Nacional, na avenida Paulista, inaugurado nos anos 1960, já era considerado um exemplo.
Mas "a dificuldade de locomoção amplia a demanda por empreendimentos desse tipo", diz Luiz Henrique Lessa, presidente da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil.

Ao menos parece ser isso o que motiva a venda de todas as unidades em prédios como o FL 4300, da construtora Brookfield, perto da avenida Brigadeiro Faria Lima.

Solteiros ou casados, sem filhos, na faixa entre 25 e 40 anos, das classes A e B e que pretendem realizar pouco --ou quase nenhum-- deslocamento entre trabalho e casa. Esse é o público em que o mercado imobiliário aposta para a compra dos novos.

FONTE:  JORDANA VIOTTO COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
11.09.2011