Ed PATIO VICTOR MALZONI - SP : Obra de Destaque Editorial no Prêmio Pini 2013

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Breve Analise do Mercado Imobiliario

No momento em que se discute o planejamento da cidade para os próximos 15 anos, não podemos esquecer que o grande executor deste plano será o mercado imobiliário. 

Seguindo as regras e as diretrizes estabelecidas pela legislação, a indústria imobiliária constrói os produtos que o mercado demanda, e de acordo com as condições de contorno impostas pelo Plano Diretor que, em princípio, indica os mecanismos indutores do crescimento organizado e desejado pela sociedade.

Nos últimos dez anos, na RMSP (região metropolitana de São Paulo), a indústria imobiliária lançou a mercado aproximadamente 540 mil unidades residenciais, volume suficiente para abrigar 1,7 milhão de pessoas, se considerarmos a média de 3,2 habitantes por unidade residencial.

 No mesmo período, a população na RMSP cresceu cerca de 1,8 milhão de habitantes. Lado a lado, os números comprovam que a indústria imobiliária cumpriu, sob o ponto de vista socioeconômico, seu papel fundamental, que é o de equilibrar oferta e demanda.

A produção do setor para atender as necessidades de moradias, locais para trabalho, comércio e lazer deve estar acompanhada da infraestrutura urbana física e social necessária para a cidade abrigar essas atividades. Caso contrário, haverá desiquilíbrio com o ambiente urbano. Importante ressaltar esse fato, pois erroneamente imputa-se ao mercado imobiliário a responsabilidade por tal desequilíbrio, o que obviamente não traduz a realidade dos fatos.

A evolução do preço dos imóveis, que tiveram elevação bastante significativa nos últimos cinco anos, preocupa alguns economistas, uma vez que esse incremento, analisado isoladamente, pode revelar indício de uma bolha imobiliária. Contudo, ao se avaliar as particularidades de nosso mercado e o contexto econômico global associado a esses aumentos, descarta-se totalmente essa possibilidade.

Nos últimos dez anos, os imóveis na RMSP tiveram um aumento médio real de 40%, descontado o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Isso resulta em uma média de aumento real anual de aproximadamente 3,42%, o que não se mostra preocupante.

Na composição de preço dos imóveis, além dos insumos básicos, como materiais e mão de obra, destaca-se como o mais importante componente o terreno e seus valores agregados, como pagamento de outorga onerosa e contrapartidas exigidas pelo poder público para implantar determinados empreendimentos. Os outros fatores que governam a evolução de preços são o desequilíbrio entre oferta e demanda, e a capacidade máxima que o consumidor tem de pagar por determinado produto.

Considerando esses fatores, em especial na cidade de São Paulo, podemos ter ainda alguma pressão nos custos de produção para os empreendimentos futuros em função do novo Plano Diretor. Por outro lado, no acumulado de janeiro a junho, os preços médios dos lançamentos imobiliários na capital paulista aumentaram 1,58%, valor inferior à inflação de 3,75% registrada no período.

A relação entre preço e capacidade de pagamento dos consumidores praticamente atingiu seu limite, de tal forma que um ajuste de preço, se necessário, deve incluir mudanças no tamanho das unidades ou deslocamento dos eixos de produção para setores da cidade ou de municípios da RMSP onde os preços de terrenos possam, dentro da matriz de custos, conduzir a um preço final compatível com o poder aquisitivo dos potenciais compradores.

Fonte: UOL

O PREÇO DOS IMOVEIS DEVE AUMENTAR

FONTE:  Revista Encontro - Raio-X da Construção em 2014

Agosto/2014