Quando um imóvel comercial é o melhor investimento

Contratos mais longos e retornos lucrativos no aluguel de imóveis comerciais

Há alguns anos, entrar no mercado de locação de imóveis comerciais era umas das piores estratégias para investidores. Mas o cenário mudou. A economia vai bem, os juros estão menores e as empresas têm feito fila para locar os espaços mais cobiçados. No entanto, as incógnitas sobre as vantagens da locação de imóveis comerciais em relação aos residenciais ainda persistem enquanto as diferenças de mercado entre as regiões dificultam a elaboração de uma resposta padrão para esse tipo de negócio.

A estratégia para resolver o dilema é recorrer a uma equação básica para as decisões de todo investidor. "As melhores oportunidades de investimento são resultado da interação entre as melhores condições de segurança, rentabilidade e liquidez", afirma André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle.

Geralmente, quando a variável em questão é rentabilidade, a locação de imóveis comerciais dispara na frente. Em média, os rendimentos na cidade de São Paulo, segundo Daniel Nader, diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1% sobre o preço do imóvel. A receita dos alugueis residenciais, por sua vez, alcança o percentual de 0,6%. Essa diferença, contudo, muda conforme a área de localização do imóvel. É possível que, em algumas regiões, seja mais rentável optar por investimentos em propriedades residenciais.

O perfil do locador dos dois tipos também deve pesar na decisão. "Quando você aluga para empresas, as garantias de crédito são de melhor qualidade", afirma Nader. Além disso, os contratos são firmados com uma duração bastante superior aos dos imóveis residenciais. Enquanto nas residências, a locação dura, em média, dois anos, nos empreendimentos comerciais, esse período varia de 5 a 10 anos. "O inquilino comercial dificilmente vai querer perder aquele ponto. No caso das residências, o perfil das famílias muda muito com o tempo e isso influencia no tipo de imóvel escolhido para morar", diz.

Ao mesmo tempo, as facilidades de financiamento e a expansão do mercado imobiliário no país têm levado muitos brasileiros a se livrar do aluguel e conquistar a casa própria. Já no mercado de imóveis comerciais, o movimento é oposto. As empresas estão deixando a cultura de ter sede própria e migrando para o sistema de locação. "No passado, as companhias investiam em imóvel próprio porque não havia oportunidades interessantes no mercado. Hoje, isso deixou de ser vantajoso", afirma Nader.

Por isso, as operações de sale and lease back, por exemplo, têm se tornado corriqueiras no Brasil. Neste sistema, as empresas vendem suas propriedades para depois alugá-las elas mesmas. "Além de proporcionar giro de capital, o aluguel pode garantir descontos nos tributos cobrados das companhias", diz o diretor de investimentos da Cushman & Wakefield. Outra estratégia que tem caído no gosto do mercado imobiliário são as operações de build to suit, pelas quais os investidores constroem imóveis sob medida para as companhias e depois locam por contratos que se estendem por períodos que podem variar entre 10 e 20 anos. Segundo Rosa, da Jones Lang LaSalle, esta estratégia traz menos riscos para o investidor que decide construir o imóvel. Mas, por outro lado, a operação pode limitar a rentabilidade da locação com o tempo. Isso porque até o imóvel ficar pronto, a região pode se valorizar acima do valor estabelecido em contrato antes da construção.

Fuja das crises

Para que o negócio de locação de imóveis comerciais não fique vulnerável às oscilações econômicas, é preciso tomar alguns cuidados. "Existem algumas ruas mais setorizadas. Se a área de empresas que ela abriga sofre uma crise, seu investimento pode estar em risco", diz Nader.

Um exemplo clássico para este problema aconteceu na ilha de Manhattan, em Nova York, famosa por abrigar as principais instituições financeiras dos Estados Unidos. Com a crise econômica de 2008, que levou uma porção de bancos e companhias à falência, o mercado imobiliário do distrito também despencou. Em 12 meses, de acordo com dados da Cushman and Wakefield’s, os espaços disponíveis para alugar aumentaram em 72% na região. 

Isso, contudo, não é motivo para se assustar. "Nossa situação doméstica é muito boa. Temos uma classe emergente que está passando a consumir e isso está dando uma gasolina para a economia", afirma o diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle. Como consequência, o otimismo do mercado é facilmente transferido para os negócios imobiliários.

Os mais cobiçados

A boa maré econômica, contudo, não é suficiente para garantir o sucesso do investimento em imóveis comerciais. De acordo com o diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, propriedades que comportem companhias de médio e grande porte são a melhor opção. "Nossa percepção é que imóveis com perfil mais corporativo têm um risco de crédito melhor", afirma. Segundo ele, imóveis de no mínimo 250 metros quadrados atraem inquilinos mais estáveis com perspectivas de contratos de longo prazo.

Rosa, da Jones Lang LaSalle, ressalta a infraestrutura do condomínio como essencial para conquistar este perfil de locatário. "A quantidade de vagas de garagem, por exemplo, é um atributo importante. Estipula-se que cada 30 metros quadrados de escritório devem corresponder a uma vaga de estacionamento", afirma. Além disso, de acordo com ele, a distância entre o piso e o forro do imóvel deve ter cerca de 2,80 metros. A altura elevada deve-se à necessidade de possibilitar a passagem de fios e a tubulação do ar condicionado.

A localização é outro fator que deve pesar na escolha do imóvel. Locais que tenham boa infraestrutura de transporte e de alimentação ganham pontos para os candidatos à locação. "È importante também pesquisar qual o perfil da região para decidir o tipo de imovel que vai ser comprado. Em algumas áreas, há demanda para mais escritórios, enquanto em outros os galpões são os mais procurados", afirma Rosely Hernandez, gerente-geral de locações e vendas da Lello Imóveis.

FONTE: Talita Abrantes, de 

Imóveis já superam R$ 20.000 o metro quadrado no Itaim

Incorporadora diz que, com os atuais custos de construção de prédios no bairro, não será possível fazer lançamentos de alto padrão bem abaixo desse patamar.

São Paulo – Os custos da construção continuam em alta na cidade de São Paulo e em breve as incorporadoras terão de testar o mercado com novos patamares de preço, segundo Vitorio Panicucci, sócio da Clavi Incorporações. Na região do Itaim, a mais valorizada da cidade, muitos lançamentos que estão sendo planejados hoje só se tornarão financeiramente viáveis com preços de 18.000 a 20.000 reais o metro quadrado, diz ele.

Chegar aos 20.000 reais já não é algo tão distante do que se pratica hoje no mercado. Lançado em agosto no Itaim, o Horizonte JK é um prédio enorme de 39 andares que reúnes escritórios comerciais e apartamentos. Segundo corretores, uma unidade residencial no local não sai por menos de 13.500 reais o metro quadrado enquanto as salas duplex de escritórios já custam até 24.000 reais o metro.

A localização é o grande atrativo. O empreendimento será construído na própria avenida Juscelino Kubitschek, próximo ao parque do Povo, e foi lançado pelas incorporadoras AAM, Toledo Ferrari e Emoções. Essa última tem o cantor Roberto Carlos entre os sócios. 

Segundo Panicucci, um forte sinal da pressão sobre os custos da construção dever ser dado no leilão de certificados de potencial construtivo (Cepacs) que o prefeito Gilberto Kassab planeja realizar até o fim deste ano. Na região da avenida Faria Lima, sempre que uma incorporadora planeja a construção de um prédio com área útil bem superior à do terreno, precisa comprar Cepacs. Em tese, o dinheiro serve para a prefeitura realizar obras que minimizem os impactos sobre o trânsito ou a população local devido ao adensamento urbanístico.

Kassab quer vender 500.000 Cepacs, que seriam suficientes para a construção de 452.000 metros quadrados além do permitido na lei de zoneamento. Vitorio Panicucci espera que cada Cepac custe às incorporadoras cerca de 6.000 reais. No leilão anterior, o preço mínimo era de 2.800 reais, mas cada Cepac saiu por 4.000 reais.

Além das autorizações de construção com preços salgados, os terrenos na região do Itaim já estão muito mais caros que a média do mercado. Terrenos costumam representar cerca de 20% do valor de um empreendimento imobiliário. Na avenida Faria Lima, entretanto, a compra da área onde será erguido o prédio já consome entre 30% e 40% do desembolso total. "Comprar um terreno hoje para fazer um lançamento com esses preços daqui a um ano me parece muito arriscado tanto para o incorporador quanto para um investidor", diz.

Para fugir dos custos altos de bairros como o Itaim, a Vila Olímpia, os Jardins e o Campo Belo, a Clavi Incorporações decidiu priorizar regiões mais afastadas do centro financeiro da cidade. A empresa acaba de lançar um empreendimento comercial em Alphaville por cerca de 7.500 reais o metro quadrado. O prédio de salas comerciais será o maior da região, com 40 pavimentos. Em Alphaville, além dos preços mais atrativos para a aquisição dos terrenos, as leis de zoneamento também são muito mais generosas. É possível construir até oito vezes a área do terreno – em São Paulo, o máximo é quatro, e, ainda assim, é necessário pagar por Cepacs ou pela outorga onerosa. “É muito mais fácil fazer um lançamento a preços atrativos em Alphaville do que nos bairros nobres de São Paulo.”

Alphaville se consolidou nos últimos anos como uma importante área de atração de empresas e escritórios. Os incentivos tributários concedidos pela Prefeitura de Barueri e os aluguéis de escritórios mais baratos têm atraído para a região muitas companhias que hoje estão instaladas em São Paulo. Outras áreas em que Vitorio Panicucci planeja realizar lançamentos em breve são Osasco, Guarulhos e no Centro de São Paulo. 

FONTE :João Sandrini, de  

Preços dos imóveis no DF continuam subindo, mas abaixo da média nacional

O mercado imobiliário brasileiro começa a ceder após o bom resultado dos últimos anos. E o Distrito Federal, sempre imune às turbulências, dá sinais de que também sente os efeitos de uma crise e não é mais o oásis do setor. 

A valorização dos imóveis em Brasília continua avançando na casa dos dois dígitos, mas já cresce abaixo da média nacional e de quatro das sete capitais pesquisadas pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). 

Entre agosto de 2010 e o mesmo mês de 2011, os preços de apartamentos e casas subiram, em média, 21,2%, metade do percentual registrado no Rio de Janeiro no mesmo período. Maior apenas do que em Fortaleza e Salvador.

Com base nos números da Fipe, o Correio dividiu o DF em 47 localidades, levando em conta a diferença de preços entre casas e apartamentos e setores de uma mesma região administrativa. 

Em 25 pontos pesquisados, a valorização supera a média do DF, sendo que 17 apresentaram um incremento acima da média nacional. 

Em outras 14 regiões, os preços aumentaram nos últimos 12 meses, mas em ritmo inferior à média da capital. E, contrariando o passado recente, os preços caíram em oito áreas e colocaram à prova o superaquecimento do mercado. Imóveis do Lago Sul, do Guará — com exceção dos apartamentos do Guará II — e do novo bairro Park Sul, por exemplo, registraram retração no período pesquisado.

Hoje, o preço do metro quadrado custa no DF entre R$ 1.054 e R$ 9.649, uma variação de 815%. 

Em 11 localidades — o equivalente a quase um quarto do total —, ultrapassa os R$ 5 mil. O mais caro é cobrado no futuro Setor Noroeste (R$ 9.649), seguido do Sudoeste (R$ 8.757) e das asas Sul (R$ 8.349) e Norte (R$ 7.999). Valores nas alturas também são encontrados na Octogonal (R$ 7.862), no Centro de Atividades do Lago Norte (R$ 7.562) e no Park Sul (R$ 7.393), apesar de os preços terem recuado 1,4% neste último local. 

O trânsito intenso próximo aos edifícios em construção, às margens da Estrada Parque Indústria e Abastecimento (Epia), ajuda a explicar a inesperada queda no valor dos imóveis luxuosos.

Menos de R$ 2 mil
Na outra ponta, o levantamento mostra nove lugares onde o metro quadrado custa menos do que R$ 2 mil. Com uma desvalorização de 48% em um ano, as casas do Recanto das Emas são as mais baratas do DF (R$ 1.054 o metro quadrado). Ocupam ainda a parte de baixo do ranking o Setor Tradicional de Planaltina (R$ 1.103) e os apartamentos do Núcleo Bandeirante (R$ 1.132). A desvalorização das residências em áreas em que houve um boom de condomínios é normal, na avaliação do presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do DF (Sinduscon-DF), Júlio César Peres. “Há uma tendência de migração. Como mais casas ficam disponíveis, a oferta aumenta e o preço cai”, explica.

Os representantes do mercado tentam demonstrar naturalidade diante dos números da Fipe. Empresários do setor rechaçam qualquer possibilidade de estagnação nos valores e sustentam o discurso de que os imóveis ainda são a melhor opção de investimento. A desaceleração ou mesmo o recuo de preços não inibem, segundo eles, o cenário de aquecimento. “Claro que ao longo do tempo a demanda por habitação vai sendo suprida. É natural que haja um processo de acomodação, mas a valorização continua”, afirma o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do DF (Ademi-DF), Adalberto Valadão.

Para o pesquisador da Fipe Eduardo Zylberstajn, a variação de preços na capital do país reflete uma tendência natural de mercado. “As regiões do DF se comportam de maneira bem heterogênea. Se os valores já subiram muito em determinado local, pode-se esperar desaceleração”, diz. O Lago Sul ilustra o comentário do pesquisador. Em agosto de 2010, o metro quadrado na área mais nobre do DF valia R$ 4.069. Um ano depois, o preço recuou 6,4%, chegando a R$ 3.809. Na península norte, o valor dos imóveis do Centro de Atividades não deve mais crescer tanto. O metro quadrado saiu de R$ 7.087 para R$ 7.562 no mesmo intervalo de tempo, variação positiva de 6,7%, bem abaixo do observado em anos anteriores.

Valadão, da Ademi-DF, reforça que as oscilações do custo do metro quadrado estão em consonância com a lógica de mercado. “O esperado é a grande valorização de imóveis menores e de menor preço. Em contrapartida, a tendência é de alta menos acentuada em áreas mais nobres, como o Noroeste”, compara. De fato, há mais investidores interessados nos apartamentos de um e dois quartos. Como consequência, a demanda por esse tipo de imóvel é maior, o que inflaciona os preços. “O imóvel menor tem melhor liquidez de aluguel. Os maiores, de três e quatro quartos, são comprados geralmente por quem pretende morar”, acrescenta o presidente do Sinduscon-DF, Júlio César Peres.

Infraestrutura
Em junho deste ano, o Correio mostrou que o Noroeste cresce em dois ritmos. Enquanto as empreiteiras erguem esqueletos às pressas, as obras de infraestrutura do governo engatinham. 

A preocupação é que, assim como ocorreu no Sudoeste, os primeiros empreendimentos fiquem prontos — no segundo semestre de 2012 — e os compradores não encontrem condições adequadas para morar.

FONTE:

Diego Amorim - Correio Braziliense

Mariana Branco - Correio Braziliense

Publicação: 09/09/2011

Cresce número de lançamentos com apartamentos e escritórios

Morar ao lado do trabalho e com serviços à sua disposição a um passo de casa. É esse desejo que o mercado imobiliário pretende suprir com sua aposta em lançamentos de uso misto.
São empreendimentos que reúnem torres residenciais e escritórios. Alguns chegam a ter lojas, hotéis e estacionamento no mesmo terreno.

• Itaim Bibi concentra condomínios mistos

O modelo de condomínio "autossuficiente" ganhou fôlego de 2009 para cá.

Carlos Cecconello/Folhapress

O Itaim Bibi, na zona oeste, soma seis condomínios de uso misto

Dos 20 empreendimentos recentes em São Paulo mapeados pela Folha, 3 foram lançados em 2009, 6 em 2010 e 4 neste ano.
Há outros três previstos para lançamento ainda em 2011 e mais um em concepção.

O conceito não é novo --o Conjunto Nacional, na avenida Paulista, inaugurado nos anos 1960, já era considerado um exemplo.
Mas "a dificuldade de locomoção amplia a demanda por empreendimentos desse tipo", diz Luiz Henrique Lessa, presidente da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil.

Ao menos parece ser isso o que motiva a venda de todas as unidades em prédios como o FL 4300, da construtora Brookfield, perto da avenida Brigadeiro Faria Lima.

Solteiros ou casados, sem filhos, na faixa entre 25 e 40 anos, das classes A e B e que pretendem realizar pouco --ou quase nenhum-- deslocamento entre trabalho e casa. Esse é o público em que o mercado imobiliário aposta para a compra dos novos.

FONTE:  JORDANA VIOTTO COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
11.09.2011