Crédito imobiliário cresce mais de 49%, mas ainda tem pouca representação no PIB

SÃO PAULO – Nos últimos 12 meses encerrados em abril de 2011, o crédito habitacional registrou crescimento de 49,6%, contudo, segundo dados divulgados nesta quarta-feira (29) pelo Banco Central, ele ainda tem pouca representatividade no PIB (Produto Interno Bruto): apenas 4,1%.

O percentual é significativamente inferior ao assinalado em outro países, conforme é possível observar na tabela a seguir:
 

Crédito/ PIB
País	(%)
Brasil	4,1%
Itália	22,9%
Alemanha	37,7%
França	39,8%
Área do Euro	40,2%
Espanha	61,2%
Holanda	66,1%
EUA	70,3%
Fonte: Banco Central

Crédito
Ainda conforme o relatório divulgado pelo BC, a pouca expressividade do crédito habitacional pode explicar grande parte da diferença entre a razão do crédito em geral e o PIB brasileiro, visto que este tipo de crédito é o mais dinâmico do mercado brasileiro nos últimos anos.

No Brasil, entre abril de 2005 e deste ano, o volume das operações de crédito passou de 26,3% para 46,6% do PIB. A exemplo do que ocorre no crédito imobiliário, apesar do crescimento, a relação crédito/ PIB brasileira situa-se em patamar inferior ao registrado internacionalmente.

Nos Estados Unidos, por exemplo, considerando apenas pessoas físicas, o crédito equivalia a 86,4% do PIB no quarto mês deste ano. Na Itália, 96,2%; França (95,4%), Alemanha (90%), Área do Euro (105,9%), Holanda (134,7%) e Espanha (163%).

Dentre os países selecionados, somente na Argentina o volume das operações de crédito em relação ao PIB foi menor do que no Brasil, de 16,4%.

Medidas macroprudenciais
O relatório do BC enfatiza que a evolução do crédito nos últimos anos, mesmo abrangendo um grupo crescente de tomadores com pouco ou nenhum histórico de crédito, e apesar da crise internacional de 2008 e 2009, não determinou mudança relevante sobre a qualidade da carteira de crédito do sistema, com apenas 3,4% do volume total encontrando-se inadimplente em maio deste ano.

No crédito referencial, que envolve modalidades como crédito pessoal, crédito para aquisição de bens, cartão de crédito e cheque especial, a inadimplência atingiu 4,5% em dezembro de 2010, menor patamar após a crise.

Apesar das condições favoráveis, em dezembro de 2010 o governo adotou medidas macroprudenciais, a fim de, entre outras coisas, conter a demanda por novos empréstimos, já que foram identificadas fontes de riscos no aumento da alavancagem das famílias e no alongamento de prazos dos contratos em determinadas modalidades no crédito.

Assim, conforme evidenciado pelos segmentos de veículos e crédito pessoal, houve redução de prazos e desaceleração do crescimento do crédito, com a taxa de juros média atingindo 30,4% em maio, ante 22,8% em novembro do ano passado, as concessões recuando de R$ 11,2 bilhões para R$ 8,8 bilhões, e o prazo médio das novas operações saindo de 51,5 para 48,3 meses.

FONTE: Uol - Casa e Imoveis - 29junho2011

Cartão passa a ser aceito para pagamento de despesas iniciais da compra da casa

SÃO PAULO – Comprar um imóvel requer um planejamento financeiro não apenas na hora de decidir pelo tipo de financiamento, mas também para arcar com o sinal, a entrada e as despesas com documentação e corretagem. O valor dessas despesas pode chegar a representar 5% do preço do imóvel. E, para facilitar o pagamento, imobiliárias e construtoras estão aceitando meios eletrônicos, como parcelamento no cartão de crédito.

“Quando a pessoa faz vários cheques, existe um risco na movimentação dessa folha. O pagamento com cartão é mais seguro tanto para o comprador como para a gente”, afirma o diretor financeiro da imobiliária Lopes, Ricardo Barletti. A imobiliária firmou parceria com a Redecard e é a primeira do ramo a aceitar cartão de crédito e débito automático em conta-corrente para pagamento de despesas que decorrem do processo de venda, como assistência jurídica e serviços de apresentação.

Em média, essas despesas somam R$ 15 mil, segundo Barletti. Mas esse valor varia de acordo com o imóvel. Além da imobiliária, o executivo afirma que algumas construtoras já estão oferecendo essa possibilidade ao consumidor.

A nova forma de pagamento passou a vigorar em dezembro do ano passado apenas em São Paulo, para testes. Hoje, em 7% das vendas fechadas pela imobiliária no estado, o cartão de crédito foi utilizado no lugar do cheque e, no país, o percentual chega a 3%. “A ideia é que eliminemos o cheque aos poucos. Mas ele ainda é aceito”, afirma o executivo.

A expectativa da empresa é que a participação do cartão nos pagamentos alcance dois dígitos até o final do ano. O novo sistema da Lopes aceita cartões com as bandeiras Amex, Diners Club, Hipercard, Mastercard e Visa.

Planejamento
Para o economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo), Celso Petrucci, na hora de arcar com os primeiros valores da compra de um imóvel, o mais comum é utilizar dinheiro e os recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), quando a compra for referente ao primeiro imóvel. “Existem casos em que é dado um outro imóvel como entrada”, afirma.

De acordo com Petrucci, de fato, algumas imobiliárias passam a aceitar o cartão de crédito como forma de pagamento. Para ele, a novidade apenas amplia o leque de possibilidades de pagamento do consumidor. “Mas o que a gente percebe é que o que prevalece é o FGTS ou o recurso próprio”, afirma.

O economista explica que, hoje, os brasileiros estão comprando imóvel com uma poupança média de 38%. Ou seja, 62% do valor do imóvel é financiado. E que as despesas iniciais, muitas vezes, acabam sendo incorporadas pelos bancos no financiamento.

FONTE: Uol - Casa e Imoveis - 29junho2011

Crédito imobiliário do Banco do Brasil mais do que dobra em um ano

SÃO PAULO – O crédito imobiliário do Banco do Brasil mais do que dobrou o volume de negócios realizados em maio, na comparação com igual mês do ano passado, atingindo a marca de R$ 5 bilhões. Deste total, 82% foram destinados para pessoas físicas e 18% para pessoas jurídicas.

O banco também registrou o maior volume de créditos imobiliários contratados para um único mês. Em maio, foram realizadas cerca de 2.000 operações com pessoas físicas, com desembolso de R$ 289 milhões, 10,73% a mais que o recorde anterior, apurado em dezembro de 2010.

De acordo com o vice-presidente de Negócios de Varejos, Paulo Rogério Caffareli, a previsão do Banco do Brasil para este ano é chegar a R$ 7 bilhões em crédito imobiliário.

Para alcançar esse objetivo, o banco vai ampliar o portfólio de produtos com novas linhas de financiamento para pessoa física, como o financiamento à construção de imóveis e o financiamento de imóveis na planta.

Minha Casa, Minha Vida 2
Na segunda fase do Programa Minha Casa, Minha Vida, o Banco do Brasil passa a atender os mutuários com renda familiar de até  três salários mínimos.

Para atuar dentro dessa faixa, o banco usará recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), sendo que os projetos terão origem em iniciativas dos Estados, das prefeituras ou das próprias construtoras.


FONTE: Uol Casa e Imoveis

Custo da construção está 1,43% mais caro em junho, diz FGV

SÃO PAULO - O brasileiro gastou 1,43% a mais para construir em junho em comparação com maio, segundo a inflação dos materiais de construção medida pelo INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção), da FGV (Fundação Getulio Vargas), divulgado nesta segunda-feira (27).

No período, o indicador foi 0,6 ponto percentual menor que o registrado em maio, quando os preços aumentaram 2,03%. Nos últimos 12 meses, a inflação dos materiais, que é calculada com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês atual, apresentou variação de 7,81% e, no acumulado do ano, a alta foi de 5,52%.

Grupos

O conjunto de produtos e serviços do grupo Materiais e Equipamentos ficou 0,42% mais caro neste mês, resultado maior que o de maio, que foi de 0,43%.

Três dos quatro subgrupos componentes apresentaram acréscimos em suas taxas de variação: materiais para estrutura (0,26% para 0,45%), materiais para acabamento (0,59% para 0,60%) e equipamentos para transporte de pessoas (0,18% para 0,57%).

Apenas materiais para instalação apresentou decréscimo em sua taxa de variação, passando de 0,98% para -0,07%.

No que diz respeito ao grupo Serviços, a variação dos preços foi de 0,37% este mês, menor frente à taxa de 0,53% verificada em maio. Neste grupo, serviços técnicos apresentaram a maior queda, passando de 1,01% para 0,28%

Já em Mão de Obra, o reajuste ficou em 2,46% em junho. No mês passado, a taxa havia sido de 3,70%.

Influências

No mês, os principais resultados positivos foram: ajudante especializado (de 3,72% para 2,21%), servente (de 3,79% para 2,22%), pedreiro (de 3,72% para 2,18%) e carpinteiro (de 3,52% para 2,74%).

Por outro lado, os produtos que influenciaram negativamente foram: condutores elétricos (de 0% para -2,52%), madeira para telhados (de 0,13% para -0,11%) e rodapé de madeira (de 0,68% para -0,34%).

Capitais

Considerando as sete capitais estudadas pela FGV neste mês, seis apresentaram desaceleração dos preços.

Cidade	Maio de 2011 (%)	Junho de 2011 (%)
Salvador	2,18	0,06
Brasília	2,95	1,62
Belo Horizonte	0,38	0,26
Recife	0,37	0,13
Rio de Janeiro	2,39	0,33
Porto Alegre	0,28	0,94
São Paulo	2,77	2,49

Fonte: uol casa e imoveis

Preço do aluguel vai continuar a subir, diz especialista

Presidente do Creci-SP afirma que tendência no curto e médio prazo é de alta

São Paulo - O número de novas locações residenciais em São Paulo caiu 1,98% em abril, na comparação com março. O desempenho, no entanto, não segurou a alta dos preços: no mesmo período, os valores médios dos aluguéis tiveram alta de 5,15%. Em 12 meses, o aluguel novo encareceu 8,12% e para José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo), a tendência é que os valores continuem subindo.

Segundo ele, mesmo que a locação alterne variações positivas e negativas de um mês para outro, comportamento típico desse mercado, a tendência a curto e médio prazo é de subida dos preços. "A pressão sobre os preços dos usados e sobre o aluguel vai continuar enquanto o déficit habitacional não for eliminado", diz Viana Neto.

"Os proprietários de imóveis sabem que, por mais que o crédito imobiliário tenha se expandido nos últimos anos e a produção de novas moradias aumentado, milhares de famílias continuam sem ter condições econômicas de comprar a casa própria, especialmente as novas e mais caras, e seguem dependentes do aluguel para morar", explica.

Em abril, dos 935 imóveis alugados pelas 475 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP, 50,16% foram apartamentos e 49,84%, casas. Os imóveis mais alugados foram os de aluguel até R$ 1.000,00, que somaram 56,65% do total de novas locações. O aluguel que mais aumentou foi o de apartamentos de 2 dormitórios de bairros da Zona D, como Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, entre outros. O aluguel estava em R$ 965,27 em março e passou para R$ 1.638,75 em abril - alta de 69,77%. A maior queda ocorreu com as casas de 3 dormitórios situadas em bairros da Zona A, onde o aluguel médio baixou 32,46%. Esse tipo de imóvel era alugado por R$ 2.850,00 em março e esse valor passou a R$ 1.925,00 em abril.

FONTE: exame_imoveis

Antecipar quitação imobiliário pode garantir retorno do IOF

Projeto de Lei da deputada Nilda Gondim, do PMDB, faz pagamento antecipado ser beneficiado

Brasília – De acordo com pesquisas dos setores financeiro e imobiliário, independente do prazo contratado para empréstimo, o comprador da casa própria quita a dívida no período entre oito a dez anos. Quando ocorre quitação antecipada de empréstimo – contraído para compra de imóvel ou outra finalidade, o Código de Defesa do Consumidor garante a redução, total ou parcial, dos juros incidentes sobre a contratação do empréstimo.

Quem fizer parte desta estatística poderá ser beneficiado com desconto também do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), que incide sobre todas as operações de empréstimos e financiamentos. É o que prevê Projeto de Lei (PL) que tramita na Câmara Federal, apresentado pela deputada Nilda Gondim (PMDB-SP).

Na apresentação do projeto, que prevê para o IOF igual prerrogativa aplicada aos juros, Gondim argumenta que o Código de Defesa do Consumidor omite deliberação sobre o IOF, em casos de quitação antecipada.

A proposta apresentado por Gondim reedita o arquivado PL 6236/09, do ex-deputado Vital do Rego Filho. De acordo com o texto, quando quitar um empréstimo bancário antecipadamente, o contribuinte terá direito à restituição do IOF, proporcionalmente ao prazo da operação.

O texto determina que o pedido de restituição seja feito na agência bancária. O valor será devolvido pela Receita Federal ao banco, em prazo de até três meses. O banco, por sua vez, terá três dias úteis para depositá-lo na conta do contribuinte, e não poderá cobrar taxa sobre o valor devolvido.

O PL 6236, que dispensa votação em plenário, uma vez que tramita em caráter conclusivo, será analisado pelas comissões de Defesa do Consumidor; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça.

Em 2010, a arrecadação do IOF pela Receita alcançou R$ 26,6 bilhões, o que o colocou em sexto lugar no volume de contribuições compulsórias ao governo federal.

FONTE: exame_imoveis

11 razões para o preço dos imóveis seguir em alta

Conheça os argumentos de quem acha que os valores dos imóveis no Brasil só vão parar de subir se houver alguma grande tragédia na economia

1 – Os preços subiram muito, mas não são absurdos

São Paulo – EXAME.com publica nesta quarta-feira a segunda reportagem da série sobre os preços dos imóveis no Brasil. Após mostrar ontem os sinais de que já pode haver uma bolha no mercado (clique aqui e veja), hoje serão apresentados os argumentos de quem acha que o país está apenas no começo de um longo ciclo positivo para o mercado imobiliário. O argumento número 1 desse grupo é que os preços não são nenhum absurdo mesmo após a alta recente. Para Fabio Nogueira, sócio-fundador da BFRE, os preços estavam errados até meados da década de 2000 – e não agora. A valorização dos últimos anos representou apenas uma correção após um período de quase 20 anos de defasagem em relação à inflação. A partir do momento em que a economia brasileira deu um salto e mudou de patamar, era natural que os preços dos imóveis se valorizassem. A realização de grandes eventos esportivos como a Copa (foto) e a Olimpíadas no país também ajudou o mercado em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo. Mesmo com a recuperação recente, há dados que comprovam que os preços ainda não são exagerados. Um estudo do banco JPMorgan, por exemplo, mostra que o valor dos imóveis no Brasil corresponde a 5,5 vezes a renda anual média das famílias. Na China ou Singapura, essa proporção chega a 11 vezes. Haveria, portanto, espaço para que os preços se mantenham em alta.

2 – A demanda por imóveis anda muito forte

Neste mês, a incorporadora Brookfield lançou o empreendimento One World Offices (foto) na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Todos os 830 escritórios e salas comerciais valiam 220 milhões de reais e foram vendidos em apenas cinco dias. Nos últimos anos, não têm sido raros os empreendimentos imobiliários vendidos com uma velocidade espantosa, tamanha é a demanda atual. Além do interesse de investidores por imóveis comerciais, o apetite de todas as classes sociais por moradias melhores também anda muito superior ao das duas décadas anteriores. Para o americano Peter Turtzo, vice-presidente da Sotheby’s International Realty, o programa Minha Casa, Minha Vida estaria por trás desse fenômeno. Os subsídios governamentais aliados às facilidades de crédito permitiram que muita gente tivesse acesso à compra da primeira casa própria. Já as outras escalas da pirâmide passaram a ter a oportunidade de dar um passo adiante e vender a atual residência para comprar uma melhor (clique aqui e leia a entrevista). Na semana passada, a presidente Dilma Rousseff lançou o programa Minha Casa, Minha Vida 2 e prometeu a construção de mais 2 milhões de casas populares. Estariam dadas as condições, portanto, para que a demanda por residências continue forte ao menos até 2014. O desaquecimento no ritmo de venda dos imóveis em São Paulo no primeiro quadrimestre, mostrado por números do Secovi e do Creci, não seriam motivo de preocupação. “A queda nas vendas é apenas efeito sazonal de um Carnaval que veio em março”, diz Gonzalo Fernandez, presidente da imobiliária Fernandez Mera. “As incorporadoras adiaram alguns lançamentos no início deste ano, mas a demanda segue robusta.^

3 – Há espaço para o crédito imobiliário crescer

O crédito imobiliário tem crescido muito rápido no Brasil, mas ainda é pequeno quando comparado ao de outros países. No Brasil, os empréstimos para a compra de imóveis somam cerca de 5% do PIB – contra 11% do México e 18% do Chile. É lógico que cada país tem suas idiossincrasias, mas é inegável que os números provam que ainda há espaço para crescimento. Fabio Nogueira, sócio-fundador e diretor da BFRE, cita outros números para mostrar que o Brasil ainda está longe de uma bolha do crédito, como as que estouraram nos Estados Unidos e na Europa em 2008. Os financiamentos custam ao menos 11% ao ano por aqui (entre custos com juros e seguros), contra 4% no exterior. Em média, o brasileiro toma 62% do valor do imóvel emprestado e coloca outros 38% do próprio bolso. O prazo médio dos financiamentos é de 15 anos – apesar de os prazos máximos oferecidos pelos bancos já chegarem a 30 anos. Aqui somente os bancos e as incorporadoras financiam os imóveis e não é possível tomar mais de um empréstimo por pessoa nem financiar um valor que supere o do próprio bem. Apesar de mais agressivas, as instituições financeiras brasileiras continuam bem mais criteriosas que as americanas, que liberavam financiamentos para um público ironicamente apelidado de NINJA (No Income, No Job or Asset). Como muitos brasileiros colocam dinheiro do próprio bolso para comprar imóveis, terão motivos para lutar e pagar as prestações até o final, evitando que os imóveis sejam retomados pelo banco em um eventual momento de dificuldade. Além disso, quando tiverem imóveis já próximos de serem quitados, não vão vendê-los a qualquer preço como ocorreu nos EUA e deverão esperar até a chegada de outro momento favorável no mercado. “Só uma alta alavancagem pode fazer com que os preços despenquem 50% como nos EUA”, diz Fabio Nogueira. “Não vejo isso ocorrendo no Brasil nem se houver uma freada brusca na economia.

4 – Faltam imóveis comerciais no Brasil

A oferta de imóveis é pequena para atender a demanda em praticamente todos os segmentos do mercado brasileiro. No entanto, entre imóveis comerciais, há uma abundância de números que sustentam a visão de escassez. Segundo André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria Jones Lang LaSalle, todo o estoque de prédios de escritórios de alto padrão destinados a abrigar grandes empresas em São Paulo soma 2,6 milhões de metros quadrados. Isso é apenas uma pequena fração do inventário de Nova York (22 milhões de metros), Washington (16 milhões) ou Boston (8,6 milhões). É a própria escassez que tem levado as grandes empresas a fechar contratos de pré-locação em edifícios que só ficarão prontos daqui a vários meses. “Dos três edifícios de alto padrão na avenida Faria Lima [foto] que serão entregues neste ano, um está 100% locado e dois estão com 70% dos contratos já fechados”, diz Fernando Faria, vice-presidente da consultoria CBRE. “Em um mercado equilibrado, o edifício teria apenas 30% de ocupação no momento da entrega das chaves.” Esse problema pode ser observado nas sete principais capitais brasileiras, que possuem taxas de vacância em edifícios corporativos inferiores a 6% do estoque. Nem mesmo o grande número de entregas previstas para 2011 e 2012 deve ser suficiente para mudar o cenário. “Falta tudo para as empresas brasileiras. Não temos escritórios, galpões industriais, centros de distribuição, lojas nem hotéis em número suficiente”, diz André Rosa, da Jones Lang.

5 – O câmbio influencia a visão de que os imóveis estão caros demais

Os aluguéis dos imóveis estão caros no Brasil quando comparados aos cobrados nos Estados Unidos, por exemplo. Mas o câmbio tem um papel importante nessa conta. “Se o dólar não estivesse desvalorizado, não chegaríamos a essa situação de haver imóveis para locação mais baratos em Manhattan do que em São Paulo”, diz Fernando Faria, vice-presidente da CBRE. Portanto, o ajuste dos preços ao que pode ser considerado normal pode acontecer sem a desvalorização dos imóveis no Brasil, mas apenas com o fortalecimento do dólar em relação ao real. André Rosa, da Jones Lang, também lembra que os preços dos aluguéis cobrados hoje estão dentro do que as empresas brasileiras são capazes de pagar. Ele lembra que a imensa maioria dos contratos de locação fechados no país tem uma cláusula de “early termination”. Se achar que o preço está acima de suas possibilidades ou de um patamar considerado justo, o locatário pode pagar uma multa e devolver o imóvel ao proprietário. “Essa legislação funciona como uma proteção contra bolhas”, diz Rosa

6 – Os preços dos terrenos empurram os imóveis para cima

Em cidades como Rio de Janeiro ou São Paulo, as grandes incorporadoras têm protagonizado uma competição ferrenha por terrenos. Os espaços disponíveis para novos empreendimentos em áreas centrais dessas cidades são raros. Em geral, os poucos terrenos que ainda sobram ou não estão à venda ou possuem diversas pendengas jurídicas. “Com o atual preço dos terrenos, não vejo como as incorporadoras possam cobrar menos pelos imóveis”, diz Gonzalo Fernandez, presidente da Fernandez Mera. “Acredito, inclusive, que os preços dos lançamentos que serão feitos no segundo semestre serão 10% ou 15% maiores para refletir o aumento dos terrenos no ano passado.” Há poucos dados sobre os preços de áreas desocupadas nas metrópoles, mas Fernandez estima que os valores praticamente dobraram nos últimos dois anos. Uma prova de como o terreno influencia o custo final de uma obra é o bairro do Morumbi (foto). Como ainda há diversos terrenos disponíveis por lá, os preços dos imóveis têm subido bem menos que nas regiões centrais de São Paulo.

7 – A Prefeitura de São Paulo contribui para a escassez

Um dos culpados pela falta de terrenos na cidade de São Paulo é a própria Prefeitura. Desde a década de 1970, o poder público tem tomado medidas para restringir cada vez mais a ocupação do solo na cidade. Além das leis de zoneamento equivocadamente restritivas, as incorporadoras que estão dispostas a pagar as pesadas taxas exigidas pela Prefeitura para desenvolver projetos na cidade também têm encontrado dificuldades para comprar os títulos de outorga, já esgotados em vários bairros. As políticas, elaboradas com o objetivo de evitar os problemas de um adensamento exagerado, só agravaram problemas como o trânsito, já que obrigaram as incorporadoras a lançar empreendimentos cada vez mais longe. O resultado é que alguns terrenos hoje já representam entre 50% e 60% do custo de uma obra – e quem paga a conta é o comprador (clique aqui e entenda).

8 – Os custos da construção também sobem rápido

Não são apenas os terrenos que pressionam os preços dos imóveis. Aluguel de equipamentos, materiais de construção e contratação de mão-de-obra ficaram bem mais caros nos últimos anos. Para o vice-presidente da construtora Racional Engenharia, Marcos Santoro, não há como esses preços se acomodarem em um ambiente em que haverá grandes obras de infraestrutura sendo realizadas para a Copa e as Olimpíadas e com o atual boom imobiliário (clique aqui e leia a entrevista). O professor O João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, lembra que o avanço tão rápido dos custos tem criado dificuldades para as próprias incorporadoras avaliarem o valor justo de um imóvel no momento do lançamento. Muitas empresas acabam incluindo uma margem de segurança na hora de fixar o preço justo – o que encarece o imóvel para o consumidor. Mesmo assim, as incorporadoras não estão ganhando mais dinheiro. As margens de lucro das empresas, na verdade, estão sendo corroídas pela alta das despesas – tanto que as ações das maiores companhias do setor têm apanhado na BM&FBovespa.

9 – As incorporadoras sabem como fazer um imóvel caber no bolso do consumidor

Por mais que os preços tenham subido, as incorporadoras sabem muito bem como fazer uma residência caber no bolso dos potenciais compradores. Uma tendência do mercado imobiliário paulista, por exemplo, foi aumentar o número de lançamentos nas regiões mais afastadas do centro da cidade, onde os terrenos são mais baratos. A proporção entre lançamentos na capital e na região metropolitana já foi igual a 80%-20% no passado, mas hoje está bem próxima de 50%-50%. Em Jundiaí (foto), a 60 km de São Paulo, por exemplo, os lançamentos dobraram nos últimos dois anos – e 30% dos compradores trabalham na capital. Outro artifício utilizado pelas incorporadoras foi reduzir o tamanho dos apartamentos lançados em bairros nobres e melhorar a área comum dos edifícios para que famílias possam se sentir bem e receber amigos mesmo morando em apartamentos de 50 metros quadrados. Para Gonzalo Fernandez, presidente da Fernandez Mera, quando os preços baterem em um teto no Rio de Janeiro e em São Paulo, provavelmente a incorporadoras vão concentrar seus lançamentos em outras capitais brasileiras. A busca por uma atuação mais forte longe dos grandes centros já começou e deve se intensificar nos próximos anos.

10 – O mercado de capitais vai permitir o crescimento do crédito imobiliário

Bancos e especialistas em crédito imobiliário já admitem que os recursos do FGTS e da caderneta de poupança já não serão suficientes para financiar o crescimento dos financiamentos a partir de 2013 se a liberação de empréstimos continuar se expandindo no ritmo atual. A redução da oferta de crédito poderia ser fatal para a escalada dos preços. Muita gente, no entanto, argumenta que existe no mercado de capitais brasileiro algumas alternativas para que bancos e construtoras possam captar recursos. A principal delas seria a securitização, uma operação por meio do qual os bancos repassam a investidores carteiras de créditos e levantam o capital necessário para realizar novos empréstimos. Para Fabio Nogueira, sócio-fundador da BFRE, o instrumento de securitização com maior potencial de crescimento no Brasil são os CRI (certificados de recebíveis imobiliários). Esses papéis foram regulamentados em 1997, passaram por diversos testes no Brasil, mas ainda não ganharam a escala necessária nem um mercado secundário com liquidez. Somente a Caixa Econômica Federal (foto) já fez uma oferta de CRI com valor mínimo de 10.000 reais e prioridade para a pessoa física. Mas com a queda dos juros e a necessidade dos bancos de captar dinheiro no mercado, diz Nogueira, o estoque de CRI no Brasil poderia crescer dos atuais 30 bilhões de reais para algo em torno de 300 bilhões de reais. Outra ideia em discussão é que os bancos possam emitir CDBs de longo prazo exclusivos para o mercado imobiliário que contem com incentivos fiscais. Um problema comum a todos os instrumentos de captação de recursos para o setor é a falta de interesse dos fundos de pensão, os grandes detentores de poupança de longo prazo no país. Nos últimos anos, essas instituições têm preferido investir no mercado de ações que em imóveis. “Se o governo atender ao pleito do setor e der isenção de Imposto de Renda para o CDB imobiliário, certamente haverá demanda dos investidores”, diz Joe Powell, da consultoria Crédito Imobiliário Fácil.

11 – Quase tudo custa mais no Brasil

A economia brasileira possui diversas ineficiências que contribuem para elevar o preço de praticamente tudo que é vendido por aqui. Não é à toa que os carros brasileiros sejam os mais caros do mundo e que os restaurantes nacionais (foto) cobrem preços muitas vezes superiores aos de Nova York ou Londres. Há toda uma conjuntura macroeconômica que explica esses valores. Os impostos são muito altos, assim como as taxas de juros. A competição na maioria dos setores não é suficiente para manter as margens de lucro das empresas em patamares interessantes para o consumidor. Somente a mão de obra ainda parece competitiva no Brasil – o que, para os assalariados, não é algo a se comemorar. O resultado é que, com exceção de alimentos, quase tudo no Brasil parece hoje mais caro que nos EUA. Por que com os imóveis seria diferente?

FONTE:  Exame.com  - 23junho2011

Vendas de cimento sobem 10,9% em maio

Vendas de cimento sobem 10,9% em maio

20/06/2011

As vendas de cimento no mercado nacional  subiram 10,9% em maio na comparação com o mesmo período do ano passado, informou o Sindicato Nacional da Indústria do Cimento (Snic). As vendas no mês passado somaram 5,403 milhões de toneladas, contra 4,8 milhões de toneladas em abril e 4,9 milhões de toneladas em maio de 2010.

Por dia útil, as vendas em maio subiram 1,6% sobre abril e 6,3% na comparação com o mesmo mês de 2010, para 225,1 mil de toneladas. No acumulado de janeiro a maio, as vendas subiram 7,1% na comparação anual, para 24,6 milhões de toneladas, de acordo com a entidade.

Fonte: O Dia Online

Brasileiros invadem Miami em busca de imóveis com alta do real

Desde janeiro, os brasileiros compraram metade dos apartamentos vendidos a estrangeiros por mais de US$ 500.000 na área central de Miami

Frederico Azevedo chegou à Flórida em busca de uma segunda moradia. Ele saiu com três, gastando US$ 300.000 e US$ 500.000 em apartamentos em duas torres em Miami, e US$ 1 milhão por uma unidade no resort Trump International, perto de Sunny Isles.

“Comprei um para usar como casa de férias e os outros dois como investimentos”, disse Azevedo, de 39 anos, presidente da Construtora Altana Ltda, uma incorporadora imobiliária, em entrevista por telefone de seu escritório em São Paulo. “Miami é na verdade muito barato em comparação com os preços aqui.”

A disparada nos preços do mercado imobiliário no Brasil e o ganho acumulado de 45 por cento do real em relação ao dólar desde 2008 estão levando brasileiros a procurarem barganhas no sul da Flórida, em imóveis para férias e investimentos imobiliários. Esse movimento estimula a expansão do mercado de apartamentos de Miami, com aumento de 92 por cento nas vendas dos primeiros quatro meses deste ano, na comparação com o mesmo período de 2010, segundo dados da Associação de Corretores da Flórida.

Na região de Miami, os brasileiros compraram 9 por cento das casas e apartamentos vendidos a estrangeiros nos 12 meses até março de 2010, perdendo apenas para canadenses e venezuelanos, segundo a Associação de Corretores de Miami. Desde então, “sinais preliminares apontam para um aumento significativo”, disse Lynda Fernandez, porta-voz da associação.

Desde janeiro, os brasileiros compraram metade dos apartamentos vendidos a estrangeiros por mais de US$ 500.000 na área central de Miami, e por mais de US$ 1 milhão em Miami Beach, disse Craig Studnicky, presidente da International Sales Group LLC, empresa de marketing imobiliário sediada em Aventura, na Flórida.

‘Força predominante’

“O ritmo crescimento é geométrico,” disse ele sobre a demanda brasileira. “No próximo ano, com certeza será a força predominante.”

A alta do real sobre o dólar desde o começo de 2009 é a maior entre as 25 moedas de países emergentes acompanhadas pela Bloomberg. A economia do País, a maior da América Latina, cresceu 4,2 por cento no primeiro trimestre deste ano. Em comparação, nos Estados Unidos a expansão foi de 2,3 por cento no mesmo período.

O maior crescimento em duas décadas e a aceleração da inflação levaram São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília a serem mais caras do que qualquer cidade dos EUA, segundo uma pesquisa da ECA International, empresa de recursos humanos sediada em Londres. Estima-se que os preços de moradias no País subiram 25 por cento nos 12 meses encerrados em maio, sendo que no Rio de Janeiro a alta foi de 44 por cento, disseram os analistas do JPMorgan Chase & Co., Adrian E. Huerta, de Nova York, Marcelo Motta e Marina Mansur, de São Paulo, em relatório de 15 de junho.

“A elevação dos preços vai se sustentar?”, escreveram os analistas. “Bom, nós ainda não vemos nenhuma desaceleração no aumento dos preços de moradias.”

EUA em baixa

Nos EUA, os preços de moradias caíram para os níveis de 2003, depois que a onda de execuções de hipotecas reduziu o valor de mercado dos imóveis e o desemprego passou a oscilar ao redor de 9 por cento. Imóveis na região de Miami estão 51 por cento mais baratos do que a máxima de dezembro de 2006, segundo o índice S&P/Case-Shiller. Só Las Vegas e Phoenix tiveram quedas maiores de preços.

No bairro do Leblon, no Rio, o preço médio dos apartamentos é de US$ 11.388 o metro quadrado, segundo o Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro. Em South Beach, o preço médio do foi de US$ 3.810 o metro quadrado no primeiro trimestre deste ano, de acordo com a Condo Vultures LLC, corretora e consultora imobiliária sediada em Bal Harbour, na Flórida.

“Cinco anos atrás, era o oposto”, disse Studnicky em entrevista por telefone. “Em Miami o preço variava entre US$ 5.000 e US$ 10.000 o metro quadrado. No Rio, entre US$ 3.000 e US$ 5.000. A situação se inverteu completamente.”

Novos empreendimentos

Os corretores de Miami estão aprendendo o “portunhol”, que os brasileiros conseguem entender, disse Peter Zalewski, diretor da Condo Vultures. Ele perdeu três de seus funcionários que falavam português para comcorrentes. “Outras corretoras os roubaram por que queriam entrar no mercado”, disse Zalewski.

Incorporadoras construíram prédios e converteram outros em edifícios residenciais, oferecendo 49.000 apartamentos na área leste da área metropolitana de Miami entre 2003 e 2008, na bolha imobiliária que estourou quando o crédito desapareceu.

O número de unidades à venda caiu para 27.700 em 13 de junho, contra 60.900 em novembro de 2008, segundo a Condo Vultures.

Agora, eles se preparam para construir novamente de olho nos compradores da América Latina. Em 9 de junho, a Condo anunciou parceria para vender novos apartamentos da Related Group of Florida, maior construtora de condomínios do estado com sede em Miami.

Seis projetos

A Related, fundada por Jorge M. Perez, que teve perdas contábeis de US$ 1 bilhão em 2008, planeja usar pagamentos de entrada dos compradores latino-americanos, que costumam dar um sinal de 50 por cento na compra e financiar o restante, como recursos para construir seis projetos com 1.500 unidades, disse Studnicky. A construção, com custo previsto entre US$ 600 milhões e US$ 800 milhões, começará até 2013, disse ele.

Mesmo que leve alguns anos para que bancos americanos voltem a financiar o setor de construção em Miami, os compradores brasileiros aproveitam as oportunidades atuais, disse Paulo Tavares de Melo, diretor imobiliário da Integra Solutions LLC, fundo para brasileiros de alta renda que investem em propriedades na Flórida. A Integra pagou US$ 12 milhões em abril na incorporação de um terreno de 1,2 hectare na área central de Miami, com autorização para até 920 apartamentos e 9.300 metros quadrados de espaço comercial.

“O fato é que há muito dinheiro no Brasil”, disse Melo, cuja família enriqueceu com negócios do setor de de cana-de- açúcar e etanol, em entrevista por telefone de Miami, onde ele mora desde 2001. “Há mais interesse em Miami do que em Nova York por causa dos preços, e pela percepção de que os preços já caíram bastante.”

A Coelho da Fonseca Empreendimentos Imobiliários Ltda., corretora sediada em São Paulo, criou uma divisão internacional em maio, para ajudar brasileiros a comprarem propriedades nos EUA, principalmente em Miami.

“A oportunidade que chama os brasileiros é a chance de comprar um apartamento em um dia e alugar no outro”, disse Gabriela Duva, diretora da nova divisão da Coelho da Fonseca, em entrevista por telefone de Nova York. “Mesmo os que compram para férias, também acabam alugando quando não estão usando.”

O entusiasmo dos brasileiros pode ter fim se a moeda ou o valor das propriedades seguirem em direções opostas, disse José Augusto Pereira Nunes, dono na Algebra Realty, com sede em Miami.

Maré e ventos

“Hoje a maré e os ventos estão a favor dos brasileiros, a maré sendo o câmbio e os ventos os preços em Miami”, disse Nunes, que mudou para Flórida há 25 anos, em entrevista por telefone. “Se faltar um desses, a demanda cai.”

No Brasil, o governo vem adotando medidas desde o fim do ano passado para conter a valorização do real.

Robert Shiller, professor d economia da Yale University e co-criador dos índices S&P/Case-Shiller, disse que os preços dos imóveis nos EUA podem cair ainda mais. Isso indica que este pode não ser o melhor momento para comprar.“Uma queda adicional de 10 a 25 por cento nos preços de moradias nos próximos, talvez, cinco anos não me surpreenderia de jeito nenhum”, disse Shiller em uma conferência em Nova York em 9 de junho.

FONTE: EXAME.com ( Seu Dinheiro )

Caderneta de poupança será insuficiente para financiar o crescimento do setor imobiliário

O cofrinho ficou pequeno

Caderneta de poupança será insuficiente para financiar o crescimento do setor imobiliário. Bancos e empresas de securitização duelam para saber quem vai suprir essa lacuna

Por Cláudio Gradilone

Qualquer que seja a régua, o crédito imobiliário está crescendo aceleradamente no País. Nos 12 meses encerrados em abril deste ano, foram concedidos R$ 64 bilhões em financiamentos para a compra da casa própria, um aumento de 60% em relação aos 12 meses anteriores. O número de casas e apartamentos financiados avançou 33% nesse período e atingiu um recorde de 452 mil unidades. As cifras da construção civil impressionam, mas essa expansão vigorosa está correndo o risco de perder o pique por falta de recursos. 

Pelas contas dos especialistas, o dinheiro das cadernetas de poupança, que permite aos bancos conceder osfinanciamentos imobiliários, vai começar a ficar escasso em algum momento entre 2012 e 2013. “O capital necessário para os empréstimos pode chegar a R$ 80 bilhões neste ano e essa cifra vai continuar crescendo depressa”, diz Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). “O dinheiro que existe hoje não vai ser suficiente.” Esse problema ocorre porque a principal fonte de recursos é a poupança. 

 

64 bilhões em financiamentos imobiliários foram concedidos em 12 meses até abril 

 

Criada há mais de 40 anos, a caderneta é pouco sofisticada e vem perdendo competitividade. “Grandes investidores têm acesso a alternativas mais flexíveis e rentáveis, o que acaba limitando o ingresso de novos recursos na poupança”, diz Rodrigo Machado, coordenador da comissão de produtos financeiros imobiliários do Secovi-SP. O setor precisa desenvolver outros instrumentos capazes de atrair investidores dispostos a apostar no mercado imobiliário e que não queiram submeter-se às regras estritas da caderneta. 

 

Na mira estão, principalmente, os investidores institucionais. “O Brasil precisa de poupança para o setor imobiliário e, se a brasileira não for suficiente, vamos atrás da internacional”, afirma Machado. O potencial desses financiamentos pode fazer o total de empréstimos crescer dos atuais 48% para 80% do Produto Interno Bruto (PIB).

 

São números grandes, que motivam uma disputa acirrada entre bancos e empresas de securitização. Essas querem conquistar esse mercado com um título regulamentado há 15 anos, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). O nome representa uma operação tradicional no sistema bancário, a antecipação de pagamentos. Um CRI permite receber antecipadamente o dinheiro dos aluguéis de um imóvel residencial ou comercial. Esses papéis vêm ganhando importância no mercado. 

 

"O crédito imobiliário vai precisar de R$ 80 bilhões este ano" Luiz Antonio França, presidente da Abecip

 

Em maio, o estoque de títulos imobiliários era de R$ 6 bilhões, um crescimento de 27% em relação ao mesmo mês de 2010. Já os bancos querem lançar no mercado um título novo, chamado “covered bond”. Há duas diferenças com os CRI. A primeira é que eles serão emitidos apenas pelos bancos. A segunda é a garantia. “No caso de inadimplência do empreendimento imobiliário, o investidor conta com o lastro da instituição financeira”, diz França, da Abecip. 

 

Machado, do Secovi, vê esse título com ressalvas. Uma crise muito intensa, diz ele, poderia não só causar a inadimplência do título como também abalar o próprio banco que o emitiu. “Há um risco de contaminação dos títulos imobiliários pelos problemas da instituição financeira”, diz Machado. A discussão vai longe. Ao emitir os covered bonds, os bancos vão usar seu poder de fogo e seu domínio de mercado, inclusive para estabelecer os preços. 

 

Já as empresas de securitização, menos concentradas, vão concorrer mais nas taxas e comissões, reduzindo o custo para o tomador final. A disputa promete ser acirrada. “Um mercado em expansão não pode ter uma única fonte de financiamento”, diz França. “Nos países desenvolvidos há diversos instrumentos convivendo e essa diversidade é essencial para a saúde do mercado.”

 

 

 

 FONTE: ISTO E DINHEIRO  - junho2011

Aluguéis novos em SP têm aumento recorde em 12 meses ( maio 2010-2011)

A alta do custo dos aluguéis novos de imóveis em São Paulo bateu mais um recorde em maio. Segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP), a média dos aluguéis contratados no mês é 16,74% maior do que a verificada em maio do ano passado.

O percentual de aumento em 12 meses foi divulgado hoje (16) e é o mais alto já registrado pela Pesquisa Mensal de Locação do Secovi-SP, realizada desde janeiro de 2006. Ele supera em quase 1 ponto percentual o recorde anterior, registrado em abril (15,82%).

O aumento também é quase 7 pontos percentuais maior do que a alta dos aluguéis de contratos vigentes. Esses contratos são, em sua grande maioria, corrigidos pela inflação medida pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que acumula alta de 9,77% em um ano.

A diferença entre o custo dos aluguéis novos e os vigentes, segundo o Secovi-SP, reflete um desequilíbrio entre a demanda por imóveis na capital paulista e quantidade de unidades disponíveis para locação. “Ainda há um desequilíbrio entre a oferta e a procura de imóveis para alugar na capital, mas aos poucos a situação está melhorando”, afirmou o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Francisco Crestana, em comunicado da entidade.

A melhora citada por Crestana diz respeito à queda do ritmo mensal de aumento dos aluguéis novos. Em maio ante abril, a alta foi de 1,2%, o menor percentual em três meses. Na comparação entre abril e março, a alta havia sido de 2,2%.

As maiores altas de aluguel ocorreram nos imóveis de três dormitórios, que tiveram alta média de 2%. O aluguel das unidades de dois quartos subiu 1,1% e das de um dormitório, 0,8%.

O tipo de garantia mais usada nos contratos de aluguel firmados em maio foi o fiador (50% do total). A segunda forma mais usada foi o depósito antecipado de até três meses de aluguel (30%). Além disso, 20% dos novos inquilinos preferiram o seguro-fiança.

As casas e os sobrados foram os tipos de moradias locadas em menos tempo: entre 12 e 29 dias. Os apartamentos demoraram entre 17 a 36 dias para serem alugados.

FONTE: Exame.com