IMOVEIS EM BH: Caderneta de poupança será insuficiente para financiar o crescimento do setor imobiliário

O cofrinho ficou pequeno

Caderneta de poupança será insuficiente para financiar o crescimento do setor imobiliário. Bancos e empresas de securitização duelam para saber quem vai suprir essa lacuna

Por Cláudio Gradilone

Qualquer que seja a régua, o crédito imobiliário está crescendo aceleradamente no País. Nos 12 meses encerrados em abril deste ano, foram concedidos R$ 64 bilhões em financiamentos para a compra da casa própria, um aumento de 60% em relação aos 12 meses anteriores. O número de casas e apartamentos financiados avançou 33% nesse período e atingiu um recorde de 452 mil unidades. As cifras da construção civil impressionam, mas essa expansão vigorosa está correndo o risco de perder o pique por falta de recursos.

Pelas contas dos especialistas, o dinheiro das cadernetas de poupança, que permite aos bancos conceder osfinanciamentos imobiliários, vai começar a ficar escasso em algum momento entre 2012 e 2013. “O capital necessário para os empréstimos pode chegar a R$ 80 bilhões neste ano e essa cifra vai continuar crescendo depressa”, diz Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). “O dinheiro que existe hoje não vai ser suficiente.” Esse problema ocorre porque a principal fonte de recursos é a poupança.

64 bilhões em financiamentos imobiliários foram concedidos em 12 meses até abril

Criada há mais de 40 anos, a caderneta é pouco sofisticada e vem perdendo competitividade. “Grandes investidores têm acesso a alternativas mais flexíveis e rentáveis, o que acaba limitando o ingresso de novos recursos na poupança”, diz Rodrigo Machado, coordenador da comissão de produtos financeiros imobiliários do Secovi-SP. O setor precisa desenvolver outros instrumentos capazes de atrair investidores dispostos a apostar no mercado imobiliário e que não queiram submeter-se às regras estritas da caderneta.

Na mira estão, principalmente, os investidores institucionais. “O Brasil precisa de poupança para o setor imobiliário e, se a brasileira não for suficiente, vamos atrás da internacional”, afirma Machado. O potencial desses financiamentos pode fazer o total de empréstimos crescer dos atuais 48% para 80% do Produto Interno Bruto (PIB).

São números grandes, que motivam uma disputa acirrada entre bancos e empresas de securitização. Essas querem conquistar esse mercado com um título regulamentado há 15 anos, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). O nome representa uma operação tradicional no sistema bancário, a antecipação de pagamentos. Um CRI permite receber antecipadamente o dinheiro dos aluguéis de um imóvel residencial ou comercial. Esses papéis vêm ganhando importância no mercado.

"O crédito imobiliário vai precisar de R$ 80 bilhões este ano" Luiz Antonio França, presidente da Abecip

Em maio, o estoque de títulos imobiliários era de R$ 6 bilhões, um crescimento de 27% em relação ao mesmo mês de 2010. Já os bancos querem lançar no mercado um título novo, chamado “covered bond”. Há duas diferenças com os CRI. A primeira é que eles serão emitidos apenas pelos bancos. A segunda é a garantia. “No caso de inadimplência do empreendimento imobiliário, o investidor conta com o lastro da instituição financeira”, diz França, da Abecip.

Machado, do Secovi, vê esse título com ressalvas. Uma crise muito intensa, diz ele, poderia não só causar a inadimplência do título como também abalar o próprio banco que o emitiu. “Há um risco de contaminação dos títulos imobiliários pelos problemas da instituição financeira”, diz Machado. A discussão vai longe. Ao emitir os covered bonds, os bancos vão usar seu poder de fogo e seu domínio de mercado, inclusive para estabelecer os preços.

Já as empresas de securitização, menos concentradas, vão concorrer mais nas taxas e comissões, reduzindo o custo para o tomador final. A disputa promete ser acirrada. “Um mercado em expansão não pode ter uma única fonte de financiamento”, diz França. “Nos países desenvolvidos há diversos instrumentos convivendo e essa diversidade é essencial para a saúde do mercado.”