A alta dos preços dos imóveis nos primeiros nove meses deste ano já alcança 21,3%, segundo o índice FipeZap. Para atrair investidores cada vez mais receosos sobre um possível exagero nos valores de venda, a incorporadora EZTEC, uma das maiores da cidade de São Paulo, decidiu fazer uma promoção em que garante aos compradores de 300 imóveis a renda correspondente ao aluguel durante o primeiro ano após a entrega das chaves. “A promoção permite que o investidor tenha uma folga enquanto procura um inquilino, já que nesse período é ele mesmo quem tem de arcar com os custos de condomínio e IPTU”, diz Emílio Fugazza, diretor Financeiro e de Relação com Investidores da EZTEC.
A empresa espera acabar com os estoques de imóveis em cinco lançamentos feitos nos últimos dois anos. São três empreendimentos comerciais (Capital Corporate Offices, Neocorporate Offices e Trend Paulista Offices, localizados nas regiões das avenidas Berrini e Paulista) e dois residenciais (Sky Campo Belo e Still Vila Mascote).
A promoção da EZTEC prevê que o comprador receba uma remuneração de 0,7% ao mês, ou 8,4% ao ano, a título de aluguel no primeiro ano após a conclusão da construção. O dinheiro será devolvido em parcela única, no momento da entrega das chaves.
Em geral, o comprador de um imóvel na planta desembolsa cerca de 30% do valor de um imóvel até que a obra seja concluída e depois financia o pagamento dos outros 70% com algum empréstimo bancário. No caso de um imóvel de 500.000 reais, por exemplo, um investidor teria de pagar 150.000 reais em diversas parcelas até receber a escritura definitiva e depois receberia o estorno de 42.000 reais.
Os empreendimentos incluídos na promoção só começam a ser entregues ao final de 2012. Até a conclusão da obra, os contratos de financiamento terão um reajuste pelo INCC (o índice de custos da construção civil) a cada 12 meses. Note que o aluguel anual de 8,4% será calculado sobre o preço atual de venda do imóvel, e não sobre o valor de mercado futuro do imóvel no momento da entrega das chaves nem sobre o custo total para a compra do imóvel após os reajustes do saldo devedor pelo INCC.
Por outro lado, o comprador que conseguir um inquilino para o imóvel já no primeiro mês após a entrega das chaves terá uma renda dupla: a remuneração garantida pela EZTEC e o valor do aluguel.
O professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, alerta, entretanto, que o investidor não deve fazer uma compra tão importante quanto a de um imóvel por impulso. O primeiro cuidado é avaliar os preços de mercado dos imóveis na região para verificar se o desconto já não está embutido nos valores de venda. O professor também alerta que alguém que compre um imóvel na cidade de São Paulo hoje vai demorar em média 15 anos para recuperar o dinheiro com a renda dos aluguéis – o que torna esse tipo de investimento pouco atraente.Emílio Fugazza, da EZTEC, admite que a promoção surgiu após a constatação de alguma insegurança de muitos investidores em relação ao mercado imobiliário. Ele diz, entretanto, que não há bolha e que os preços dos imóveis em promoção são competitivos: 10.000 a 12.000 reais por metro quadrado nos imóveis comerciais e 7.000 a 9.000 reais nos residenciais, já considerando o efeito do desconto sobre o custo final.
Considerados salgados por muitos investidores, os preços atuais refletem, segundo Fugazza, a alta dos custos das incorporadoras. As despesas para a construção um imóvel subiram 80% desde 2008, diz ele, devido principalmente ao aumento dos salários pagos no setor. Os terrenos também estão bem mais caros.
Por último, houve uma inflação nas despesas que o mercado imobiliário chama de “obrigações acessórias”. Quando decide construir um empreendimento comercial em São Paulo, uma incorporadora geralmente precisa dar contrapartidas ao município. Um projeto com muitas vagas de garagem, por exemplo, exige investimentos no recapeamento de ruas próximas ou investimentos em sinalização de trânsito. Além disso, para que o empreendimento tenha uma área construída muito superior ao tamanho do terreno, é necessário pagar outorga onerosa ou comprar CEPACs (certificados de potencial adicional de construção) da prefeitura.
“A maior prova de que não há exagero nos preços dos imóveis é que a margem das incorporadoras está em queda”, diz Fugazza. “A margem bruta média das companhias do setor com ações em bolsa caiu para 28% neste ano, o que representa uma baixa de 10 pontos percentuais em relação à média de 2007 e 2008.”
Ele também nega que os descontos concedidos agora estejam relacionados à queda na velocidade de vendas dos imóveis ou a uma eventual dificuldade em encontrar compradores. “Temos vendido 50% de um empreendimento até o início das obras, o que é um patamar mais baixo do que no ano passado, mas ainda alto comparado à média histórica.” A promoção, segundo ele, é uma forma de atrair novas pessoas aos estandes de venda da EZTEC. “Queremos chamar a atenção do mercado. No ano passado, fizemos uma promoção para vender apartamentos de 1 milhão a 1,2 milhão de reais em que dávamos uma Mercedes de cerca de 100.000 reais aos compradores. A estratégia é semelhante agora.”
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