Mercado de locação

http://g1.globo.com/bom-dia-brasil/noticia/2011/04/faltam-imoveis-mas-sobra-gente-querendo-casa-para-alugar.html

Bolhas, aqui?

O avanço forte dos preços dos imóveis e terrenos no Brasil registrado no último ano tem levado alguns mais apavorados a já falarem na presença de bolhas no setor imobiliário tupiniquim. Mesmo sabendo da dificuldade de se identificar uma bolha (em geral, isso só ocorre depois que ela fura e deixa a economia em maus 

lençóis), não creio que a alta de preços que vivenciamos possa ser tipificada de tal modo.

Uma bolha de verdade, daquelas que machucam, só infla com combustível especial. E esse combustível não é nenhum gás de nome imemorizável, mas sim a boa e velha expansão irresponsável do crédito, em geral acompanhada por taxas reais de juros muito baixas que distorcem os incentivos dos mercados na direção de 

absorver maior risco nas carteiras, de modo a rentabilizá-las “apropriadamente”.

Mas no Brasil, apesar do crescimento recente, o crédito habitacional ainda é ínfimo como proporção do PIB, a seleção dos devedores envolve critérios muito mais rígidos do que os em vigor em outros países, e o percentual financiado pela instituição financeira nunca ultrapassa 70%. Contraste isso com empréstimos NINJA norte-americanos (da sigla em inglês: empréstimos para pessoas sem renda, sem emprego e sem ativos) e fica claro que estamos em terreno bem mais sólido. Além de tudo, parece esquisitíssimo falar em bolha de ativos em um país com os juros reais estratosféricos como os nossos e compulsórios para lá de elevados. Haja exuberância irracional para encher uma bolha nesse ambiente…

Meu palpite é que, tirando as oscilações de curto prazo que ninguém sabe explicar, o preço da terra e dos imóveis no Brasil seguirá tendência crescente por muitos anos ainda — por motivos estruturais. A demanda mundial por alimentos e energia, e nosso aprimoramento institucional que derrapa mas segue em frente, são as causas principais por trás dessa tendência.

Fonte: Revista Época - 07/02/2011

O guia essencial dos Imóveis

Primeiro, os preços subiram, subiram, subiram. Depois, a alta perdeu força. E agora? É hora de comprar? De vender? ÉPOCA traz um roteiro completo para você se orientar no efervescente mercado imobiliário

JOSÉ FUCS

http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI206472-15259,00-O+GUIA+ESSENCIAL+DOS+IMOVEIS.html

Cidade de SP ganhará 250 condomínios neste ano

Seis em cada dez são unidades com dois e três quartos, com preço médio de R$ 350 mil

A cidade de São Paulo deve ganhar 250 condomínios novos neste ano. Segundo levantamento feito pela empresa de administração imobiliária Lello, a maioria das unidades está em construção e deve ser entregue ao longo do ano. Em 2012, a previsão é de entregar mais 270 empreendimentos.

Segundo a pesquisa, 6 em cada 10 unidades são de um ou dois dormitórios, com tamanho de até 120 metros quadrados. O preço médio de venda dos apartamentos é de R$ 350 mil.

As zonas oeste e leste da capital concentram a maioria dos condomínios em fase de construção, de acordo com Angélica Arbex, gerente de Marketing da Lello Condomínios.

- O aquecimento da economia e do mercado imobiliário está impulsionando ainda mais o crescimento vertical da cidade, e com isso cada vez mais paulistanos estão indo morar em condomínios de apartamentos.

Levantamento do Secovi-SP (sindicato da habitação) feito no final do ano passado mostrou que os imóveis em fase de lançamento representaram mais de 8 em cada 10 imóveis novos vendidos na cidade de São Paulo. Os dados dizem respeito aos negócios do mês de novembro.

No penúltimo mês do ano, foram negociadas 3.270 unidades residenciais, entre as quais 2.804 eram de empreendimentos com até seis meses.

Segundo a Lello, os novos condomínios a serem entregues deverão movimentar cerca de R$ 150 milhões por ano, entre despesas com folha de pagamento, fornecedores e com concessionárias de água e energia elétrica, por exemplo. Cada prédio gasta, em média, R$ 320 mil por ano.

A entrega dos condomínios, segundo a Lello, também irá representar cerca de 3.000 novos empregos, uma vez que cada condomínio tem, em média, sete funcionários, entre porteiros, zelador, faxineiros, vigias e manobristas.

Fonte: R7

Intenção de compra de imóveis continua alta

Mais pessoas estão interessadas em comprar imóveis nos próximos meses: esta é a conclusão de uma pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado, que avalia tendências de mercado e entrevistou 562 pessoas. Em fevereiro, o Índice de Confiança do Comprador de Imóvel (ICCI), desenvolvido pela empresa, apresentou alta frente ao já positivo resultado de janeiro, subindo 1,9%. Mantendo as expectativas de boa atividade no setor, o Índice de Expectativas, que revela a intenção de compra de imóveis nos próximos seis meses teve crescimento de 4%, de 137,5 pontos em janeiro para 142,9 pontos em fevereiro.

Cerca de 61% dos entrevistados, que buscam imóveis até R$ 250 mil, declararam alta intenção de compra de imóveis, em janeiro esse índice era de 43%. Para a gerente da Lopes Inteligência de Mercado, Cristiane Crisci, a elevação das taxas de intenção de compra de imóveis na região metropolitana de São Paulo mostra que o comprador de imóvel ainda esta otimista.

As maiores altas registradas no Índice de Expectativas estão no segmento econômico que tem maior demanda e concentra a maioria dos lançamentos no mercado. “Esta significativa demanda deverá continuar, pois 56% dos entrevistados afirmam que suas intenções de compra de imóvel serão maiores e 39% iguais, nos próximos 6 meses,” segundo ela.

Em comparação com o volume de vendas de imóveis realizadas no período, o ICCI apresenta ainda resultados similares aos registrados nas vendas Lopes na região metropolitana de São Paulo. Consolidando o índice como uma importante ferramenta de monitoramento do mercado.

FONTE:

http://www.blogtecnisa.com.br/mercado

15 de abril de 2011

Rodrigo Duarte

Uma bolha ameaça o mercado imobiliário brasileiro?

Há algumas semanas, notícias tem abordado a preocupação de instituições externas com a possibilidade de o Brasil correr o risco de uma “bolha” imobiliária – o jornal inglês Financial Times, por exemplo, publicou recentemente reportagens dizendo que é “questão de tempo” até que isso aconteça.

Porém, na avaliação do presidente do Secovi-SP, João Crestana, tais preocupações são improcedentes. “O mercado local não é cópia daquele do exterior. Aqui a concessão de empréstimos pelos bancos é extremamente rigorosa. Na média, os financiamentos correspondem a 62% do preço dos imóveis e a maioria deles é liquidada em menos de 20 anos”, afirma.

Em 2010, o total de imóveis residenciais vendidos na capital paulista foi de quase 36 mil unidades, número praticamente igual ao registrado em 2009. Já os lançamentos apresentaram crescimento de 18% no mesmo período, equilibrando oferta e demanda. “Este ano, estimamos um crescimento de 5% a 10%, apesar das dificuldades de encontrar terrenos viáveis e da exiguidade de materiais, equipamentos e mão de obra; é a recuperação gradual de anos e anos de mercado paralisado pela falta de crédito”, adiciona Crestana.

Para o vice-presidente do Secovi-SP, Ricardo Yazbek, o incremento da produção e comercialização de imóveis é necessário. “Temos um deficit a combater da ordem de 7 milhões de unidades, além do crescimento vegetativo da população. É preciso também acompanhar os aspectos econômicos, como a ascensão das classes emergentes que hoje têm renda para comprar sua moradia, bem como aspectos comportamentais”, afirma.
Conforme Yazbek, são diplomados anualmente no País 2,5 milhões de universitários. São novos profissionais demandando imóveis para trabalhar e buscando sua casa própria. “O número de jovens casais que visitam estandes de vendas cresceu. E temos ainda mais pessoas morando sozinhas. Há um novo tipo de consumidor no mercado”, diz ele.

Fonte:

http://www.blogtecnisa.com.br

10 de março de 2011

Rodrigo Duarte

Imóveis residenciais ganham primeiro índice de preços

Indicador da FIPE utiliza a base de dados do ZAP Imóveis e contempla seis cidades

O mercado de imóveis residenciais ganha, nesta quinta-feira (17), seu primeiro índice de evolução de preços, fruto de uma parceria entre o Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) e o ZAP Imóveis. O Fipezap mostra a evolução dos preços dos imóveis anunciados em seis cidades, a partir de uma base de dados iniciada em 2008. A intensa valorização do mercado brasileiro fica bastante clara no primeiro índice divulgado, que mostra, por exemplo, uma alta de 95% no Rio de Janeiro e 79% em São Paulo em três anos.

O índice será divulgado mensalmente, e no primeiro momento será composto pela variação dos preços dos imóveis anunciados no ZAP em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Salvador e Distrito Federal. Apenas São Paulo e Rio de Janeiro contam com bases de dados iniciadas em janeiro de 2008. Em Belo Horizonte, o índice leva em conta informações desde maio de 2009. Os índices das demais cidades são bem mais jovens, com dados iniciais em meados de 2010.

De acordo com Eduardo Zylberstajn, coordenador do projeto na FIPE, a escolha do ZAP como base de dados é um grande diferencial, garantindo a qualidade estatística do levantamento. O ZAP possui a maior base de dados de imóveis anunciados do Brasil, com uma média de 190.000 unidades por mês. No caso de São Paulo e Rio, como os dados remetem a 2008, já é possível formar uma base comparativa e histórica da evolução dos preços.

O Fipezap surge em um momento em que o mercado imobiliário brasileiro vive não só uma grande euforia, mas também o temor do surgimento de bolhas e o desejo de criar parâmetros confiáveis de aferição de preços e rentabilidade. O indicador é o primeiro voltado para o mercado imobiliário e é lançado menos de uma semana depois do Índice Geral do Mercado Imobiliário - Comercial (IGMI-C) da Fundação Getúlio Vargas, focado no mercado de imóveis comerciais.

O índice da FGV não afere preços, mas a rentabilidade dos imóveis comerciais em várias cidades brasileiras, tendo como base informações fornecidas por diversas entidades do setor. A instituição anunciou que já está em preparo um índice semelhante para o mercado residencial. Futuramente, a Caixa Econômica Federal e o IBGE também devem lançar, em parceria, um Índice de Preços de Imóveis, que levará em conta todas as capitais do país.

Valorização desacelera

O primeiro Fipezap composto mostra que a alta nos preços dos imóveis brasileiros começa a assistir a uma desaceleração. A valorização foi de 1,8% em janeiro de 2011, a menor da série histórica iniciada em setembro de 2010. Embora o indicador ainda seja jovem, o dado vai ao encontro do que já previam especialistas no setor. A maior alta ocorreu na capital fluminense (2,8%), e o único município que viu queda foi Fortaleza (-0,4%), ainda assim uma retração menor que a de 0,8% no mês anterior. A valorização de 75% em São Paulo e de 95% no Rio desde 2008 superou em muito a inflação e a taxa de juros do período - de 16% e 36% respectivamente.

O Fipezap pode ser subdividido para considerar apenas a variação de preços de determinado tipo de imóvel em uma cidade. Por exemplo, o índice de janeiro mostra que os imóveis que mais valorizaram no país foram os de dois e quatro quartos, que subiram 1,9%. No acumulado desde 2008, os preços dos apartamentos de um quarto no Rio de Janeiro viram o impressionante salto de 105%, e os de dois quartos valorizaram 95%. Em São Paulo, no mesmo período, ambos os tipos de imóveis tiveram alta de 88%.

FONTE:

Revista Exame

10 dicas para comprar o imóvel certo

Secovi-SP lista quais cuidados devem ser tomados no passo a passo da compra de um novo imóvel, seja ele usado, novo ou na planta

Dado do Secovi-SP (Sindicado da Habitação de São Paulo) mostra que os brasileiros compram, em média, apenas dois imóveis durante a vida. O número baixo deixa clara a importância de uma escolha cautelosa, diligente, e paciente antes de assinar o cheque para a compra de uma residência. João Crestana, presidente do Secovi-SP, sugere que a potenciais compradores que prestem atenção nas cláusulas contratuais e nas condições de pagamento e financiamento. Antes de assinar o contrato, também é necessário visitar o local várias vezes, de dia e de noite. Confira abaixo 10 dicas do presidente do Secovi-SP que podem ajudar o consumidor a fazer uma ótima escolha de imóvel:

1 – Organize-se

Definir o quanto será gasto na aquisição é um bom primeiro passo, levando sempre em conta a relação entre o que de fato cabe no bolso e as necessidades da família. (clique aqui e veja sete dicas para evitar que o crédito imobiliário vire um pesadelo)

2 – Defina que tipo de imóvel procura

Usado? Novo? Na planta? É importante responder algumas perguntas e anotar as especificações do tipo de imóvel que está procurando. É casa ou apartamento? Em qual bairro? Um apartamento de frente, de fundos ou de lado? Quantas garagens são necessárias para o conforto dos futuros proprietários? Varanda é necessária? Com ou sem área de lazer? (clique aqui e veja qual é o imóvel certo para cada perfil) Crestana alerta também quem dá preferência aos condomínios. Não se pode deixar de levar em conta despesas referentes ao rateio das contas coletivas.

3 – Estabeleça como será feito o pagamento

Analise qual será a melhor opção de financiamento junto a um banco ou parcelamento realizado diretamente com a construtora durante a realização da obra. É bom estipular se o FGTS será usado na quitação de parte do valor. (clique aqui e saiba quando é possível usar o FGTS ). Quem tiver na conta uma boa reserva financeira ou bens que podem ser revertidos em capital para a compra do imóvel devem colocar tudo na ponta do lápis e assim definir qual a melhor maneira de quitar a aquisição.

4 - Observe a região do imóvel

Quem já conta com uma lista de bairros ou imóveis interessantes deve calçar o tênis e ir visitar a região, tanto de dia quanto de noite. Verifique se o imóvel é barulhento, quais os empreendimentos e serviços disponíveis nos arredores e a infraestrutura do bairro em questão. Outra dica do Secovi é extrapolar um pouco os limites da região e visitar bairros vizinhos. A internet também pode ser uma boa arma na hora da pesquisa: procure referências da imobiliária, construtora ou incorporadora, vale também pesquisar a reputação dos bairros escolhidos. (clique aqui e veja os bairros mais caros e baratos de São Paulo).

5 – Compra de imóvel usado

Neste caso o ideal é listar quais as características procuradas num imóvel. Dê preferência para profissionais que de fato conheçam o local e procure sanar dúvidas acerca do imóvel e a região na qual se encontra. Uma sugestão interessante é não procurar um grande número de imobiliárias e profissionais, evite imóveis que sejam ofertados por um grande número de corretoras. Dê preferência para a exclusividade do serviço.

6 – Estipulando a Comissão

Quando se compra um imóvel novo, o valor da comissão do responsável pela compra é cobrado separadamente. Mas, no caso dos usados, a comissão é para por quem vende o bem. Contudo, cabe a quem compra acertar o pagamento do que é proporcional ao valor do imóvel. Por este motivo, Crestana aconselha que as emoções sejam deixadas de lado e que o corretor negocie o que será pago por ambas as partes.

7 – Arquitetando a proposta

Na hora de desenhar uma oferta, seja justo e coloque-se no lugar do vendedor. Não faça propostas abusivas, com descontos elevados. Caso o corretor ceda e aceite um valor incoerente, desconfie. Verifique o que está incluso no montante e o que não está. Pontue o que estiver disposto no contrato e que não esteja esclarecido o suficiente. Exija respostas objetivas e claras. E muito cuidado com o documento do imóvel. Peça para um advogado conferir a idoneidade de todos os documentos envolvidos na negociação. (clique aqui e veja dicas para não comprar um imóvel irregular).

8 – Saiba com quem está fazendo negócio

Pesquise e informe-se acerca do histórico e reputação da imobiliária, construtora ou incorporadora com a qual está negociando a aquisição de um imóvel. Se conseguir visitar um empreendimento já entregue por ela, melhor ainda. Peça cópia do registro da incorporação ao corretor antes de assinar qualquer contrato. De acordo com Crestana, é bom consultar a Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações) e caso reste alguma dúvida, peça para que um advogado avalie toda a documentação. Acompanhe a obra em todos os seus estágios, fazendo visitas periódicas. Algumas empresas oferecem, inclusive, serviços de acompanhamento pela internet. (clique aqui e saiba o que fazer se a construtora atrasar a entrega do imóvel)

9 – Cuidado com as parcelas

Valores das prestações pagas durante a construção de um imóvel podem diferir do valor das parcelas do financiamento do saldo devedor. Segundo o Secovi, até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo índice Nacional de Custo de Construção (INCC) ou do Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB). Depois da entrega, é possível quitar a dívida, usar o FGTS para a amortização de parte do valor, caso seja o primeiro imóvel, e financiar o que resta com a ajuda de um banco. Mas atenção: é fundamental que a parcela , independente de fixa ou reajustável, caiba no bolso de quem vai comprar o imóvel.

10 – Precauções pós-compra

Depois que o financiamento estiver liberado e a chave chegar à mão do novo proprietário, é preciso pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à Prefeitura local e todas as taxas de registro cartorário. Segundo números fornecidos pelo Secovi-SP, tais taxas correspondem a 4% do valor de compra do imóvel. Portanto, programe-se: faça uma reserva financeira para arcar com despesas burocráticas. E nunca deixe de registrar a escritura, mesmo que tenha comprado o imóvel sem financiamento. Atente para o que preza o Manual do Proprietário, leia com atenção e verifique todas as garantias e prazos legais para cada componente descrito.

FONTE:

Revista Exame

Brasileiro acha imóvel o melhor investimento em 2011

Segundo pesquisa, mercado imobiliário só perde para o de renda fixa em intenção de investimento para o ano

 Os brasileiros acreditam que os imóveis serão os ativos com melhor desempenho em 2011, mostra levantamento da gestora de recursos Franklin Templeton. Perguntados sobre os mercados que teriam melhor performance neste ano, 34% dos entrevistados respondeu que seria o de imóveis, e 26% acreditam que o mercado imobiliário continuará liderando em performance nos próximos dez anos.

Além disso, 39% das pessoas consultadas declararam que pretendem investir em imóveis em 2011. À frente desse percentual só ficou a renda fixa, presente nas intenções de investimentos de 53% dos entrevistados. Trinta por cento responderam ter a intenção de investir em ações em 2011.

Depois do mercado imobiliário, os mercados que devem ter as melhores performances em 2011 são o de ações, apontado como o de provável melhor desempenho por 23% dos entrevistados, e o de commodities não metálicas, indicado por 14% das pessoas.

A pesquisa da Franklin Templeton mostra, ainda, que o investidor brasileiro está bastante otimista em relação ao mercado nacional e também às oportunidades no exterior. Boa parte dos entrevistados acredita que a performance da Bolsa brasileira foi melhor do que de fato foi, e metade crê num desempenho ainda melhor em 2011.

A média de retorno esperada pelos brasileiros é de 16,7%, bem acima da média global, de 11,5%. Para os próximos dez anos, cerca de 70% dos brasileiros pretendem investir fora do país.

A pesquisa de sentimento global em relação a investimentos consultou, no mês de janeiro, 13.076 pessoas, com idades de 18 a 64 anos em 12 países (Brasil, Chile, México, Hong Kong, Coreia do Sul, Cingapura, Alemanha, Itália, Reino Unido, Estados Unidos e Canadá). No Brasil, foram ouvidos 1.004 adultos.

FONTE:

Revista Exame

Dez cuidados antes de comprar um imóvel na planta

Especialistas ensinam os passos para se prevenir contra os erros mais comuns

Adquirir um imóvel na planta é um negócio repleto de vantagens para quem tem condições de esperar pela finalização da obra. As prestações são reajustadas segundo a variação do Índice Nacional de Construção Civil (INCC), mas comprar um imóvel ainda em construção pode significar uma economia de 20% a 30% do valor dos imóveis prontos. Em certos casos, a valorização do imóvel com a entrega das chaves chega a até 50%. Além disso, os apartamentos comprados na planta geralmente têm taxas condominiais menores.

No entanto, os riscos deste tipo de transação muito se assemelham com o de marcar um encontro com alguém que você conheceu pela internet. Não faltam casos de fraudes, atrasos na obra e promessas não cumpridas, além de deficiências sérias no produto final, como rachaduras e até desníveis nos andares. Porém, é possível tomar algumas precauções para fugir deste mau agouro. A seguir, três especialistas de diferentes setores ensinam os principais cuidados que todo comprador deve tomar antes, durante e depois do processo de compra de um imóvel na planta.

1 - Defina seus critérios: Antes de começar a peregrinação pelos estandes das incorporadoras, lembre-se que a compra de um imóvel na planta é uma transação de longo prazo. É um tipo de negócio que sempre requer muita análise prévia sobre suas necessidades e realidade financeira nos próximos anos. "A pessoa deve se perguntar qual é o tamanho da prestação que cabe no bolso e qual é a necessidade da família. Quando isso estiver claro, você está pronto para procurar o imóvel adequado para seu perfil", afirma João Crestana, presidente do Secovi-SP, o sindicato da habitação. De acordo com ele, esse simples "cálculo" é suficiente para manter o comprador longe de fechar contratos por impulso.

2 - Bisbilhote o passado da construtora: "Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado", diz Octávio Galvão Neto, coordenador da Câmara de Avaliação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo (IBAPE/SP). Não é possível chegar a conclusões concretas sobre a idoneidade da empresa com apenas algumas conversas com o corretor imobiliário no estande de vendas. Segundo especialistas, a primeira estratégia pra se prevenir de eventuais dores de cabeça com empreendimentos imobiliários é analisar o histórico da construtora. E isso demanda muita sola de sapato. É comum, por exemplo, que alguns prédios apresentem vícios na construção, como fissuras, infiltrações e outras deficiências resultantes de um mau planejamento arquitetônico - ou mesmo do uso de materiais de construção de baixa qualidade. Prever esse tipo de problema, contudo, é praticamente impossível. Por isso, aconselha Galvão, uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável. "Os problemas tendem a se repetir", diz. Assim, a dica é investigar com os moradores sobre possíveis atrasos na obra, problemas de infraestrutura e descumprimento de promessas. Verifique também se a empresa tem pendências na Justiça ou reclamações na Fundação Procon. Para conferir se a administradora pisou na bola com outros clientes, consulte a lista de reclamações no site do Procon.

3 - Atenção aos documentos: Para não cair em golpes, peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra. Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. "É crime levantar um empreendimento sem estes documentos", diz Crestana, do Secovi. A lei 4591, de 1964, determina que, antes de iniciar qualquer negociação imobiliária, as incorporadoras devem registrar no cartório de imóveis um conjunto de quinze documentos. Entre eles estão a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. "No memorial, tudo é descrito de maneira bem minuciosa. É preciso prestar muita atenção nesses itens", afirma Patrcia Ferraz, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (Anoreg-SP). Isso porque é muito fácil se encantar com a decoração dos apartamentos em exposição ou com as promessas dos corretores. No entanto, apenas o memorial de incorporação oferece uma dimensão concreta do imóvel que está sendo comprado.

4 - Visite a obra pessoalmente: Não visitar o local de construção da obra é um dos piores erros de quem está negociando um imóvel na planta. É comum que os estandes de vendas das construtoras fiquem em locais mais movimentados, como shopping centers. Muita gente opta pelo mais cômodo e confia apenas na descrição do imóvel feita pelos corretores. O conforto, no entanto, pode virar um pesadelo quando as chaves forem entregues. "Recentemente, vistoriei um empreendimento localizado em uma rua com problema de drenagem. Chovia e a água subia quase um metro", conta Galvão Neto. Ou seja, se os futuros condôminos deste novo prédio não tiverem a precaução de conversar com os moradores da região, poderão ter uma surpresa todas as vezes que nuvens negras se formarem no céu. Bancar o detetive para apurar questões como a infraestrutura urbana, os serviços de água e esgoto e até a presença de feiras ou festas na rua é essencial. Um bom passeio pela vizinhança pode garantir também um esboço sobre a média do IPTU e das taxas condominiais da região. Por outro lado, caso você feche o contrato fora do estabelecimento comercial, o Código de Defesa do Consumidor dá o direito de desistir da compra num período de sete dias. Mas sempre vale a pena checar tudo antes de assinar o contrato.

5 - Não subestime a maquete: Por mais bonita que seja, a maquete não é mero objeto de decoração do estande de vendas. É, sim, o principal instrumento para sua tomada de decisão. Por isso, examine a composição de cada item e pergunte se o que está ali corresponde à realidade do futuro empreendimento. Assim, na hora de escolher o apartamento para comprar, guie-se pelas coordenadas da maquete. "Os apartamentos da face sul tem menor insolação, nos da face norte sempre bate mais sol", afirma o presidente do Secovi-SP. Verifique também para onde dá a vista de cada imóvel - esse tipo de questionamento pode influenciar o preço do apartamento e, no futuro, sua valorização.

6 - Tudo pode ser usado no tribunal: A prevenção é sempre uma ótima aliada para quem está adquirindo um imóvel na planta. Os especialistas recomendam que o comprador guarde todos os papeis ou registros escritos que lhe forem entregues por funcionários da administradora. Vale até folhetos promocionais e e-mails trocados com os corretores. "Tente fazer as perguntas sempre por escrito para ter uma garantia", diz Galvao Neto. Todo este material pode servir como prova caso haja algum abuso por parte da empresa. Não é regra, mas por cautela, vale registrar todo este arquivo no cartório de registro de titulos e documentos.

7 - Torne oficial: Ao fechar o compromisso de compra e venda do imóvel, muitas pessoas se esquecem de registrar o documento. No entanto, pelas leis brasileiras, a propriedade só é transferida após o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. "Não basta verificar a vida da pessoa que está vendendo. Sem o registro, você não tem os direitos sobre a propriedade", afirma Patrícia Ferraz. Ela exemplifica com um caso em que a proprietária de um imóvel decidiu registrar a escritura em cartório apenas alguns anos após a compra. "Neste período, a pessoa que vendeu o imóvel ficou com débito na previdência e o patrimônio ficou indisponibilizado", diz. Por outro lado, se você registrar o contrato, a incorporadora será obrigada a pedir sua autorização para qualquer mudança no projeto inicial, por exemplo. Para evitar gastos em dobro no cartório, muita gente não recorre a esta conduta. No entanto, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. Os outros 70% podem ser pagos na hora de registrar a escritura.

8 - Consulte o tabelião: Neste processo, outra dica é firmar o contrato sempre com a assessoria jurídica de um tabelião. Boa parte das construtoras de imóveis tem parceria com advogados que fazem este serviço. No entanto, estima-se que a economia seja de 20% a 40% quando se estabelece uma escritura pública em vez de um contrato particular. Por não ter ligação com nenhuma das partes do acordo, a assessoria do tabelião para compor o contrato será mais imparcial e, por isso, menos arriscada para os compradores. Não são raros os casos de irregularidades neste tipo de contrato - que podem passar "despercebidas", dependendo da parceria do assessor jurídico com a incorporadora. Além disso, caso a construtora se torne inadimplente e não termine a obra, compradores que recorreram à escritura pública tornam-se automaticamente proprietários de parte do terreno onde o imóvel seria construído. Fato que garante maior segurança para a transação.

9 - Fique de olho na política de juros: Um abuso comum neste tipo de transação são os chamados juros no pé. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagar juros. No entanto, assim que o imóvel fica pronto, a incorporadora passa a cobrar juros sobre todo o período financiado. Uma portaria de 2001 emitida pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça considera a prática irregular. No entanto, o assunto não é consensual entre os juristas. Há histórico de ações judiciais que deram ganho de causa para as construtoras que cobraram os juros. Para evitar problemas, recomenda-se criar uma cláusula no contrato que determine a rescisão ou devolução do dinheiro em casos como esse.

10 - Seja beneficiário do seguro: Fique atento aos contratos firmados com as companhias de seguro. Este tipo de acordo serve de garantia tanto para os casos de inadimplência do comprador quanto para irregularidades da administradora. Por isso, fique atento às clausulas que determinam quem é o beneficiário do contrato. Se for a incorporadora, em caso de atraso da obra, ela terá o direito de receber a indenização e ao comprador restará o prejuízo.

FONTE:

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis

Não há bolha no mercado imobiliário, diz especialista

Executivo com passagem pela Cyrela e Tishman-Speyer, Daniel Citron afirma que o setor está apenas no início de um longo ciclo de expansão

São Paulo - O mercado imobiliário ainda está no início de um novo ciclo de expansão e ainda não há sinais de que uma bolha esteja em formação. A opinião é do consultor Daniel Citron, que já foi diretor financeiro da Cyrela e presidente da Tishman-Speyer no Brasil. Em entrevista à gestora de recursos Rio Bravo (clique aqui e ouça a íntegra), Citron diz que o desequilíbrio de oferta e demanda explica os altos preços dos aluguéis de imóveis comerciais nas principais metrópoles brasileiras e diz que as incorporadoras terão de aprender a lidar com as pressões de custos na construção. Leia abaixo os principais trechos da entrevista:

Pergunta - O Brasil está em uma bolha imobiliária? E se não está, como é que a gente vai saber quando chegar lá?

Citron - Eu não acho que é uma bolha. Estamos no início de um longo ciclo de expansão. O jeito de se ver uma bolha normalmente tem muito a ver com alavancagem, coisa que ainda não temos no Brasil. Estamos em uma época em que os negócios imobiliários são feitos com baixo índice de alavancagem. No mercado residencial, a gente já vê um pouquinho de financiamento a longo prazo. É isso que está levando a essa explosão de demanda e, por conseguinte, de preços. Mas não acho que isso seja bolha.

Pergunta - Você foi diretor financeiro da Cyrela nos anos 90 e presidente da Tishman no Brasil até recentemente. Como você vê o progresso do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos?

Citron - No Brasil, tudo demora a acontecer. Mas quando acontece, é mais rápido que na maioria dos lugares. A capacidade do empresário ou executivo brasileiro de se adaptar a situações novas é surpreendente. Eu acho que no mercado imobiliário, não é diferente. Há 10 ou 12 anos, tínhamos um mercado totalmente feito de empresas familiares, financiadas pelos mecanismos tradicionais e alguns fundos de pensão. Eram empresas pequenas, relativamente amadoras, sem nenhuma governança. De repente, o que a gente viu foi uma mudança brutal de paradigmas. Há vinte empresas de capital aberto, uma porção de fundos investindo aqui, negócios estruturados e fusões. Ainda não há os mecanismos financeiros que são vistos lá fora. Mas o fato é que, levando em consideração a velocidade com que isso aconteceu, até que as empresas se adaptaram bem. Faltam executivos, engenheiros, mestre de obras, equipamentos para obra... Mas é porque a velocidade dessa virada foi muito rápida.

Pergunta - Vamos falar dos dois maiores mercados do Brasil. Você acredita que Rio e São Paulo ainda têm potencial de crescimento no valor dos aluguéis comerciais? E os imóveis comerciais?

Citron - É difícil responder. Já temos áreas de escritórios em São Paulo e no Rio que estão sendo alugados por valores mais altos que na Park Avenue [em Manhattan], o que é uma coisa completamente louca. O preço está alto? Está. É sustentável? Se a gente imaginar que o que sustenta preço é sempre oferta e demanda, sim. Porque não tem oferta. A taxa de vacância em São Paulo e no Rio é a mais baixa da história. Enquanto isso não se resolver, os preços vão continuar altos e, eventualmente, até subindo. Quanto tempo isso vai durar? Se a gente tivesse fábrica de imóvel, que a gente pudesse ligar um botão e fazer jornada dupla fabricando imóvel, duraria pouco tempo. Mas para fabricar imóvel, demora três, quatro ou cinco anos. Então, eu acho que a gente ainda tem um tempinho pela frente de mercado em alta.

Pergunta - Como você compara o desempenho do mercado imobiliário de Rio e São Paulo e com as demais capitais do Brasil?

Citron - Fora desse eixo, está acontecendo muita coisa. Existe uma grande atividade, principalmente nos setores residenciais. Mas obviamente são lugares que estão em outro patamar de desenvolvimento em todos os sentidos. Brasília, por exemplo, é um mercado que está indo muito bem, assim como algumas cidades do Nordeste. No Brasil inteiro temos esse fenômeno da classe média emergente, que é a base de tudo. No setor comercial especificamente, ainda não temos um número suficiente de empresas grandes nesses outros lugares que justifique que aconteça algo parecido com o que se vê em São Paulo.

Pergunta – As incorporadores estão com dificuldade de repassar a alta de custos para o preço final do imóvel?

Citron – Os preços vêm subindo. Mas tem uma questão de tempo, nem sempre as duas coisas acontecem simultaneamente. Vale lembrar que ninguém mostrou prejuízo até agora.

Pergunta - Há um número gigante de empreendimentos com entrega prevista para 2012 e 2013. A mão de obra está cara e escassa, e as construtoras falam em falta de terrenos. Vai haver um freio de arrumação ou a indústria vai passar por um pouso suave?
Citron - Eu acho que todo mundo vai ter que lidar com essa realidade. Todos vão ter de revisitar esse assunto e ver qual é a nova realidade, o que é normal. O mercado muda de patamar rápido e você tem que parar e pensar qual é meu novo modelo. Uma empresa que tem maior volume de repente aceita uma margem menor. Mas não sei qual vai ser o resultado final disso.

Pergunta - Para onde vai o mercado de fundos imobiliários? Eles vão se popularizar como investimento?

Citron - Acho ótimo o atual crescimento. Participei da gênesis desse mercado, com o lançamento de fundos como o JK Financial Center e a Torre Norte. A visão era a de facilitar a vida do investidor, achando um caminho para que indivíduos possam participar de grandes empreendimentos mesmo que não tenham um volume de dinheiro significativo. Isso já é realidade em todos os lugares do mundo, e a gente apostou que isso um dia aconteceria no Brasil. Acho que a popularização tem tudo para acontecer. Há uma série de vantagens, como um benefício fiscal e um nível de segurança dado pela gestão financeira. Para o empreendedor, é uma belíssima forma de financiar imóveis comerciais.

Pergunta - Vamos falar de shopping centers. Há 24 inaugurações previstas para este ano. Você acredita que ainda há espaço para o crescimento do setor?

Citron – Um potencial brutal. Eu acho que tanto o setor de shopping centers quanto o de varejo são muito promissores. A nova classe média emergente inclui milhões de pessoas que estão vindo para o mercado e querem comprar coisas.

FONTE:

http://exame.abril.com.br

Apartamento mais caro do mundo é vendido a empresário ucraniano

Cobertura no One Hyde Park custou o equivalente a 351,6 milhões de reais

São Paulo - Um dos apartamentos mais caros do mundo, uma cobertura no condomínio One Hyde Park, em Londres, foi comprado pelo bilionário ucraniano Rinat Akhmetov por 136,6 milhões de libras, o equivalente a 351,6 milhões de reais. O imóvel é uma das quatro coberturas do empreendimento, tem três andares e quase 3.000 metros quadrados, segundo a imprensa britânica.

O empresário Rinat Akhmetov é dono do clube de futebol Shakhtar Donetsk e tem uma fortuna avaliada em 16 bilhões de dólares, pouco mais de 25 bilhões de reais. É o 39º homem mais rico do mundo, segundo a revista Forbes. Seus negócios se estendem também pela indústria do aço, mineração e telecomunicações, entre outros ramos. Além de desembolsar quase 140 milhões de libras na compra do imóvel, o ucraniano ainda vai gastar mais 60 milhões de libras na decoração, ou 154,5 milhões de reais.

Embora a identidade dos compradores dos imóveis do luxuoso One Hyde Park seja mantida em sigilo, a porta-voz da holding de Akhmetov confirmou ao jornal britânico Financial Times que a empresa investiu no edifício. A System Capital Management é o principal grupo financeiro e industrial da Ucrânia.

O One Hyde Park é um dos empreendimentos mais luxuosos do mundo, localizado em Knightsbridge, de frente para o famoso parque londrino. Os apartamentos mais “baratos”, de apenas um quarto, custam 6,5 milhões de libras, cerca de 16 milhões de reais. Dos 80 apartamentos postos à venda nos quatro prédios que compõem o empreendimento, 45 já foram vendidos, por um total de 963,5 milhões de libras. Mais 30 estão prestes a ser vendidos, em acordos que somam 125 milhões de libras.

FONTE:

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis

O que é INCC, VGV, Habite-se e Incorporação Imobiliária e qual a importância?

INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas. Tem a finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais. Usualmente é utilizado para correção dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução.

A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra da construção. Atualmente a coleta de dados é feita em 7 capitais do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília).

Histórico

O INCC foi divulgado pela primeira vez em 1950. De inicio, o índice cobria apenas a cidade do Rio de Janeiro e sua sigla era ICC (Índice de Custo da Construção). Nas décadas seguintes, a atividade econômica descentralizou-se e o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) passou a acompanhar os custos da construção em outras localidades. Além disso, em vista das inovações introduzidas nas técnicas de construção, o ICC teve que incorporar novos produtos e especialidades de mão de obra.Em fevereiro de 1985, para efeito de cálculo do IGP (Índices Gerais de Preços), o ICC deu lugar ao INCC.

Um dos termos mais comuns do mercado imobiliário, o VGV, é também um dos que mais despertam a curiosidade dos que estão entrando neste mercado. Afinal, qual o significado do termo VGV e qual sua importância para o mercado imobiliário?

VGV significa Valor Geral de Vendas. É um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado.

Por exemplo: a construtora A pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos a R$ 350.000,00 cada. O VGV deste empreendimento é de R$ 24.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 24.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá necessariamente gerar este valor, pois uma série de fatos podem fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.


Qual a importância do VGV?

Além ajudar a indicar se o empreendimento é ou não viável do ponto de vista comercial, o VGV auxilia na definição do orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora, no desempenho da empresa no mercado, dentre outros.

De acordo com levantamento feito pela Folha Online em 2006, as incorporadoras de São Paulo gastam de 3% a 6% do VGV de um empreendimento imobiliário em marketing. Já a forma como este percentual é distribuído nas ações de marketing depende do perfil de cada empreendimento, do público-alvo e das características do produto. Geralmente a maior parte é investida nos pontos de venda, onde o negócio é fechado.

Você, futuro morador de um apartamento novo, já deve ter ouvido muito falar de um documento que dependemos diretamente para a entrega do imóvel depois de construído, o Habite-se. Mas afinal, você sabe o que é o Habite-se?

É um documento, emitido pela prefeitura local, atestando que o imóvel foi construído seguindo as exigências da legislação municipal onde o empreendimento está localizado. Enfim, é uma certidão que aprova o imóvel como “pronto para ser habitado”.

Para retirar o Habite-se, o proprietário do imóvel, no caso a construtora, faz a requisição junto ao órgão competente da prefeitura, que providencia uma vistoria no local para constatar se o que foi construído realmente condiz com o projeto inicial aprovado na prefeitura.


Incorporação Imobiliária é um documento registrado em cartório que dá a segurança para o cliente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, além da legalidade do projeto, as características e metragens do imóvel, bem como as regras de convivência em condomínio.

Incorporação Imobiliária é o ato de empreender um projeto imobiliário. É quando uma pessoa (física ou jurídica) se compromete a construir um edifício ou conjunto deles, como apartamentos e áreas comuns. O incorporador também pode comercializar as unidades antes (na fase da planta) ou durante a fase de construção do empreendimento.

Imóveis brasileiros rendem o dobro da média mundial

Em 2010, o aluguel de escritórios deu um retorno equivalente a 11% do valor da propriedade em São Paulo e a 10,5% no Rio - contra apenas 5,5% no resto do planeta

Eco Berrini (o maior, ao centro): um dos prédios mais rentáveis de São Paulo

São Paulo - A renda gerada pelo aluguel de imóveis comerciais no Brasil foi a décima maior do mundo em 2010. Segundo uma pesquisa da consultoria imobiliária Colliers, que leva em consideração 130 cidades em 50 países mundo, a taxa de retorno de escritórios representou em média 11% do valor da propriedade em São Paulo e 10,5% no Rio de Janeiro. Os percentuais são equivalentes ao dobro da média mundial (5,5%) e superam os valores obtidos nos principais centros mundiais, como Nova York (6%), Londres (5,75%), Milão (5,5%), Paris (5,1%) e Tóquio (4,6%).

Os imóveis industriais, como galpões, centros de distribuição e unidades fabris, são ainda mais rentáveis. O aluguel representou 12,5% do valor do empreendimento no Rio de Janeiro e 11,5% em São Paulo. Ambos os valores também são bem superiores aos das maiores metrópoles mundiais.

O investidor que fugiu dos ativos financeiros e concentrou seus recursos no mercado imobiliário nos últimos anos não tem do que se queixar. Desde 2007, o retorno médio obtido com imóveis comerciais foi bem superior ao CDI (considerado o retorno médio de investimentos de renda fixa) e ao Ibovespa (principal índice de ações da bolsa paulista).

É importante lembrar que a vantagem dos imóveis foi obtida mesmo sem levar em consideração o ganho que pôde ser embolsado pelo investidor com a compra e venda de imóveis em um momento de forte valorização. A taxa de retorno só inclui a renda gerada pelo imóvel a partir dos aluguéis e eventualmente outros serviços prestados dentro do empreendimento.

Preços

A expectativa da Colliers é de que os valores dos aluguéis e de revenda dos imóveis comerciais não subam tão rapidamente no Brasil neste ano quanto no passado recente. A economia passa por um momento de desaceleração devido ao aumento dos juros. Em épocas como essa, vendedores e locadores são obrigados a ser mais flexíveis nas negociações.

FONTE:  http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/imoveis-brasileiros-rendem-o-dobro-da-media-mundial